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上月底,更為嚴厲的調控政策——新『國8條』拉開第三輪樓市調控序幕。由於它涉及稅收、信貸、限購、土地等多個內容,各方聯動,力度之大,對住宅市場是一記重磅,將有效抑制住宅商品房的投機投資需求,但對商業地產而言也許是又一次『意外得福』,有望迎來新一輪發展熱潮。業內人士認為,挑戰與機遇並存,利好下的商業地產也存在一定風險。
考驗開發商資金實力
陳倍麟 做商業地產與住宅不同,對資金的需求量較大,最考驗開發商的資金實力。在新『國8條』催化下,部分資金將湧入商業地產,這對商業地產的發展無疑是利好,但如果大量資金湧入,那麼投資風險也是無可避免的。首先是資金風險,其次是選址風險。
商業地產比住宅地產投資金額大,沒有一個預售市場,投資需求更長,且不適合散售,流動性更差,所以也最考驗開發商實力。部分住宅開發商投資商業地產已取得一定成績,但多靠『新瓶裝舊酒』,操作理念和方式並沒什麼變化,這往往會給開發商業地產項目帶來很大風險。
另外,商業地產的選址是一項長期性投資,直接關系企業經營的戰略決策,是商業地產鏈中以消費者為中心觀點的重要體現,是影響企業效益的一個決定性因素,同時也是制定企業經營目標和經營策略的重要依據。如果選址不夠精准,沒有客戶消費群體,那麼該商業項目將很難運營維持下去。
若住宅開發商涉足商業地產,建議一定要請相關的專家、諮詢公司做好前期策劃及後期運營。這對項目長足發展至關重要。
二三線城市發展看好
何鶇波(上海元策投資顧問有限公司總經理)
投資商業地產的風險很大,商業地產的重點是商業而不是地產,這與投資住宅地產的區別很大。比如浦東的正大廣場,如果把它拆成一個個小塊,分租給許許多多小業主,而每個小業主的想法都不同,那它的整體形象就很難定位,它很有可能是個失敗的例子。
我不建議普通的投資客投資商業地產,尤其是從住宅市場轉向商業地產的。商業地產有更高的專業性,要考慮它的定位,周邊人氣,對專業知識的要求也比住宅市場高很多。
商業地產在二三線城市發展機會很大,因為那裡的城市進程化需要有大量的商業要填補進去。商業地產在有些城市價值會降低,在有些城市價值會提高。商業比地產重要,如果經濟環境整體好,老百姓可支配收入高,商業地產自然就迎來春天,這是一個產業鏈的問題。地產只是個載體,能產生收益與老百姓的消費習慣息息相關。如今像亞馬遜、當當、淘寶這些網站層出不窮,已影響很多人的消費方式,網購會給實體營銷模式、百貨業和零售業帶來衝擊。未來商業地產應更注重主題性以及顧客的參與性、體驗性,在運營方面做到精細化。
盲目跟風會帶來風險
孫華良 新『國8條』新政推出後,我不認為會有大量的資金湧入商業地產,一方面商業地產門檻較高,另一方面與國民經濟發展、市民整體消費力有關,與住宅市場是否受到抑制並無必然聯系。
去年有人說商業地產迎來了春天,但實際上去年商業地產市場並未達到預期效果。比如南匯板塊的商鋪很便宜,但投資者相對較少,而南匯板塊住宅購買的人很多,主要原因在於昇值幅度,同樣區域住宅增長3倍,而商業只增長1.5倍。
近期多個房產名企高調進軍商業地產市場,但其發展比例將控制在20%以內,一般不會超過這個比例。商業地產發展與專業有關,與當地經濟發展以及當地政府支持力度有關,更需要長時間打造。正因為如此,對於商業地產被昇溫、大量資金將湧入商業地產等觀點都不被我看好。同時,我也反對大量的資金湧入商業地產市場,如果真的這樣,整個市場很難保持穩定局面。所以,理性投資非常重要,如果盲目跟風,將會給商業地產市場帶來前所未有的風險。
投資商業地產像持有股票
袁琦(上海東安投資市場總監)
商業地產應該是一種長期收益的產品,打個比方,商業地產就像持有股票,你所持有的股票(商業地產項目)會不斷給你帶來收益,而不是像住宅一樣,一次性回收收益。
從目前情況來看,投資住宅風險越來越大,而投資商業地產收益緩慢,但相對穩定,無疑是資金更好的一條出路。我認為一個成熟的開發商應根據自身情況,來決定住宅或商業地產的開發,至於商業地產佔據開發商全部房地產業務的比例為多少?我認為這個比例無太大實際意義,對企業而言,投資住宅還是商業地產更有利,開發商會根據自身條件和市場做出最有利的選擇的。