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當前,一線城市房地產調控政策執行趨嚴趨緊,大批一線房地產開發企業把二、三線城市當作主戰場。與此同時,部分二線城市房價高漲難抑,呈現『一線化』的發展勢頭。我省三線沿海縣級市城中心房價甚至從兩三千元/m2漲至1萬元/m2。在房地產市場呈現日益復雜的關頭,1月26日,國務院常務會議出臺了繼續加碼調控的『新國八條』政策;從1月28日起,房產稅正式在上海、重慶兩市試點。
業內人士及專家指出,2011年樓市調控大戲已然開幕,成效令人期待。
農民變居民每年需建一座『上海』容納
一線房企紛紛轉戰二、三線城市
繼萬科、華潤、萬達之後,2010年,保利這家一線開發商一進福州就以33.4億元拿下了約320畝的地塊。今年上半年,保利在福州的開發項目將正式亮相。
其實,一線房企蜂擁進入二、三線城市早些年就已顯露端倪。據中原地產統計,2009年,10大標杆房地產開發企業在一線城市的土地儲備共計4100萬平方米,在其他城市土地儲備量達到了1.7479億平方米,二、三線城市土地儲備比重高達80%,大有『得二、三線城市者得天下』之勢。2010年,這10大標杆房地產開發商拿地耗資近3000億元,其中二、三線城市儼然成了主戰場,地塊面積逾1.44億平方米。
近年來,隨著各地高鐵建設步伐的加快,戶籍改革的推進,外加二、三線城市急切的城鎮化需求,原本已布局二、三線城市的開發商更是加快了這一進程。
福州大學房地產研究所所長王阿忠指出,全國有2000多個中小城市,佔全國人口約70%的城鎮人口,對開發商而言意味著更廣闊的市場機會。目前,我國城市化率接近50%,並且每年以1%-1.5%的速度在遞增,每年有2000萬的農民變成城鎮居民,相當於每年要建一座上海那樣的大城市來吸納這些人口。
房地產開發企業投資快速昇溫
二、三線城市房價持續『高熱』
作為二線城市的福州、廈門均為全國40個房價重點監控城市之一。據福建省住房和城鄉建設廳公布的數據資料顯示,去年12月底,福州商品住宅均價達到了每平方米10630元,廈門島內則高達16000多元,價位直逼一線城市。
目前,處於三線城市的一些沿海縣市房價也出現較大漲幅。如晉江、福清、長樂、南安等,有的縣級市城中心房價甚至從每平方米兩三千元『瘋漲』至1萬元。如某地產集團2008年在南安市分期開發的一個房地產項目,銷售均價從最初每平方米1800元,已漲到了現在的7000元左右。
二、三線城市房價持續高熱,主要原因之一就是房地產開發企業投資快速昇溫。福建是一個典型的以二、三線城市居多的省份,據福建省住房和城鄉建設廳介紹,全省房地產在2010年完成投資1818億元,排在全國第二位;商品房銷售面積達2748萬平方米,房地產的交易總額(含存量房交易)達到2261億元,創下歷史新高。
房價與居民年收入比約達20倍
居民承受前所未有的購房壓力
一線房企『主戰』二、三線城市,所開發樓盤絕大多數為高端商品住宅,預售價格往往高出當地普通商品住宅一大截,讓當地居民承受前所未有的購房壓力。
在一套60平方米的舊房裡『蝸居』多年的福州市民陳輝2010年終於買了房。『再不出手,今後恐怕再也買不起房子了。』陳輝說,購房舉動付出的代價是沈重的,一套100平方米左右的新房花了130多萬元,透支掉全家15年的全部收入。
王阿忠介紹,福州平均月工資在3000元左右,一個家庭夫妻倆月工資6000元左右,年收入7萬元。福州目前平均房價每平方米1.3萬元,買一套100平方米以上的房子就要130萬元,房價與居民年收入比約達20倍。
福建省社科院社研所研究員徐峰認為,2011年房價的總體趨勢根據政策、市場的不同而不同。『以福州為例,開發企業大多為實力強勁的集團,資金整合能力強,不會輕易打價格戰。』
業內人士及有關專家
期待新一輪調控破解購房難題
1月26日,國務院常務會議研究部署進一步做好房地產市場調控工作,出臺了包括首次提出各城市要合理確定新建住房的價格控制目標,並再次提高信貸門檻,加大對投資、投機性購房的抑制等『新國八條』政策。業內人士及有關專家期待,新一輪的房地產調控能破解購房難題。
業內人士預測,『新國八條』的出臺將再掀房地產調控的高潮。浙江大學金融系副教授景乃權表示,『新國八條』是在2009年底到2010年房地產調控政策執行效果的基礎上推出的,從8項措施內容來看,其政策組合性更強、房價調控目標更明確、抑制炒房力度更大,加上此前不久推出1000萬套保障房計劃任務,各級政府在新一輪房地產市場調控中一定會取得更大成效。
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國土部:3成住房供地計劃未完成沒助推房價
前天,國土資源部公布了2010年住房用地供應計劃執行情況,全國30個省區市(不含西藏和新疆建設兵團)實際完成住房供地12.54萬公頃,同比增長64.1%。從計劃完成情況看,全國住房供地計劃實際完成67.9%。其中,保障性住房用地完成計劃的65.2%。這組數據公布後,有人提出,正是由於供地計劃沒有完成,最終導致房價提昇。對此,國土資源部土地利用司副司長竇敬麗表示,計劃未完成不會助推房價。
竇敬麗副司長說,該『計劃』是一個指令性的計劃,今年是第一年編制並向社會發布,不排除地方在編制計劃的過程中存在著前期的調研論證不充分、預測不准確等一些因素,再一個計劃的實施也受到多種因素的影響,比如市場的這種需求,比如和住房建設計劃的銜接等。另外,竇副司長還強調今年國土資源部將優先保障民生用地供應,保障性住房供地將嚴格堅持應保盡保的原則。
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