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在新春即將到來之際,新一輪的房地產調控在人們的猜測中不期而至。1月26日,國務院常務會議提出,為鞏固和擴大調控成果,逐步解決城鎮居民住房問題,繼續有效遏制投資投機性購房,促進房地產市場平穩健康發展,進一步提出了2011年樓市宏觀調控的『新國八條』,涉及稅收、信貸、保障性住房、限購令、政府問責等多個方面。
我愛我家市場研究中心表示,這是2011年國家首次針對樓市進行大范圍、更嚴厲的調控,調控的及時性、全面性和嚴厲性體現了國家對於遏制房價過快上漲、合理引導住房消費的決心。
改善性購房者
最可能被『誤傷』
在繼續強調以往調控內容的同時,新政中提出『二套房首付比例由不得低於50%上調至60%』、『對個人購買住房不足5年轉手交易,統一按銷售收入全額征稅』等內容引起了人們高度的關注。大部分接受采訪者向記者表述了相似的觀點,『新政讓投資者入市成本、交易成本進一步提高。需求進一步被遏制,受此影響,市場成交將出現萎縮。』
『看來改善住房的計劃又要繼續延期了。孩子出生了,父母過來一起住著,感覺房子不夠用了。』本來准備換一套大一些新房的胡先生多少顯得有些無奈。由於難以再進一步地界定,在持續對投資或投機性購房者打擊的同時,改善性需求的購房者也無法避免『被誤傷』。
『這一輪新政力度夠大,但關鍵還要看地方政府執行力。』中原地產(天津)投資顧問部總監高飛表示,選擇在春節前出臺新政,原因在於前段樓市調控效果並不顯著,加上通脹壓力上行,此次調控再一次表明了政府堅決遏制房價過快上漲的決心。
我愛我家市場研究中心認為,新政意在通過供需雙方同時調整,從而使得市場結構更加合理,供需矛盾得以緩解,從而遏制房價的過快上漲:一方面,直接增加保障房、普通商品住房的供應可有效增加增量房市場供給;另一方面,增加投資投機者的購買成本及持有成本,限制其再次入市,可有效促進其將現有房屋進行出手,從而增加存量房市場供給。
中國指數研究院天津分院研究副總監鍾文輝表示,在投資需求得到遏制的同時,對於首次剛需購房者來說,卻是個購房的好時機。對於剛需購房者而言,需要明確自己的需求,結合支付能力,在此階段多考察幾個樓盤。
二手房受影響更大
高端住宅將受衝擊
『本次調控出臺在傳統的銷售淡季,所以對本次調控的預測,市場影響不是很大,價格基本保持高位。而對於二手房市場衝擊會比較大,從差額征稅到全額征稅,這點還是很嚴厲的,所以未來二手房交易量會比新房市場回落幅度和回落速度要快。』對於此次調控的影響力度,鍾文輝這樣分析說。他向記者解釋說,『以購買時間不超過5年的次新房來說,假如當時購買價格為100萬元,要以200萬元出售,在新政之前,按照5.5%的稅率計,需要按照差額(100萬元)繳納5.5萬元的營業稅;新政之後,則需要按全額(200萬元)繳納11萬元的營業稅,成本明顯上昇。
另外,鍾文輝還認為,此次新政中限購令力度的加大,對城市高端住宅和城市別墅市場帶來較大的衝擊,因為市場高端住宅和城市別墅需求超過50%以上的都是投資和改善目的,大部分為兩次置業以上。
我愛我家市場研究中心分析,從目前新政出臺至各地方執行細則明確、正式執行的『真空期』內,加之強烈的通脹預期,市場或將出現部分需求集中入市的『末班車』效應,短期內二手房市場成交或將有所增量。但隨著新政的正式執行,市場成交活躍度將隨之降低,預計天津市二手房市場成交量將至少出現兩成的降幅,價格方面保持相對平穩的趨勢運行,短期內不會出現大幅下跌。
但也有專家表示,去年的『國十條』加上『新國八條』,房地產調控可謂使用了『18般兵器』。但在通脹預期不變,未來土地供應緊缺的預期不變的背景下,市場難有根本性轉變。(胡曉偉)
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