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宏觀經濟發展導向及住宅市場的持續調控,給商業地產帶來了更多機會。第一太平戴維斯天津分公司、戴德梁行(天津)、高力國際(天津)等機構發來的報告顯示,2010年第四季度天津商用物業暖風勁吹,投資開發量都有較大增長,機構預計,近幾年投入建設的高品質商用物業將增量入市,帶動2011年商用物業形成產品昇級、特色突出的發展態勢。
高端寫字樓供應增量重構市場格局
2010年空置率下降投資踴躍
去年新增供應量的減少,使2010年第四季度天津甲級寫字樓淨吸納量大於供應量。第一太平戴維斯(天津)報告顯示,2010年第四季度約有6738平方米寫字樓成交,甲級寫字樓空置率在第四季度下降至16.1%,比第三季度下降1.9%,比去年同期下降7.3%。四季度小白樓區域甲級寫字樓空置率下降至6.8%;南京路甲級寫字樓空置率下降至9.8%。同時,四季度甲級寫字樓平均租金環比上漲1.5%,至139.9元人民幣/每平方米每月,小白樓區域租金上漲1.4%,為129.6元人民幣/每平方米每月;南京路區域租金上漲1.1%,為174.4元人民幣/每平方米每月。
高力國際(天津)報告介紹,2010年天津寫字樓投資市場較為活躍,共有五宗大型交易發生:凱德置地收購東方海外發展,獲後者旗下7個地產項目,其中包括天津的國貿中心大廈,寫字樓面積為69,663平方米;Arraya Worldwide以8.7億港元收購天津國際大廈;交通銀行購買鑫銀大廈約3 5 0 0 0平方米面積;湯臣集團以17.25億人民幣購得津灣廣場二期控股權;天津松江置業收購位於天津空港經濟區的華盈大廈和銘朗國際廣場。可見大型國內金融機構和國外企業踴躍投資天津寫字樓市場趨勢。
2011年供應增量競爭與機會並存以環球金融中心、和記黃埔世紀都會、歐嘉華大廈、津灣二期等項目為代表的高端寫字樓項目今年將開始陸續入市,一方面給市場帶來更多高品質特色商務辦公房源,一方面也將帶來較激烈市場競爭。
第一太平戴維斯物業顧問天津分公司總經理朱天博預計,2011年,以津塔約20.5萬平方米寫字樓為代表的高端寫字樓的投入使用,將使高端寫字樓入住率和租金面臨很大下行壓力。
DTZ戴德梁行(天津)高炬認為,未來,海河沿線、南京路沿線以及響螺灣商務區、於家堡金融區等區域的高端寫字樓相繼入市,將使天津寫字樓向區域外圍化、產品優質化方向發展,未來幾年內高端寫字樓的放量供應,會使存量增加,但是隨著天津經濟發展,這些高端寫字樓的吸納量也將穩步擴大,從而使市場更加活躍,天津寫字樓市場將會進入一個機遇與挑戰並存的時期,並形成面對更多高端領域客戶的市場格局。
高力國際(天津)人士認為,鑒於中心城區寫字樓面積有限,而一些跨國公司和內資企業對天津優質地段寫字樓需求持續增長,未來優質寫字樓租金有望快速回暖,並在更多新增需求帶動下,一段時間後仍將達到較高租金水平。
零售商用物業購物中心及國際名品將成主旋律
河東萬達廣場(論壇新聞)商業中心即將開業、紅星國際廣場項目加速建設,河西區銀河國際購物中心引進國際品牌主力店……這些零售商用物業航母從新年伊始即為2011年零售商業地產增添光彩,並將成為主旋律。
2010年一線名品登陸租金微漲據高力國際報告,2010年,眾多國內外品牌繼續在天津積極擴張或進入天津市場,使天津優質商鋪市場整體空置率至2010年末同比下降5.41個百分點,同時,平均租金同比上漲1.19%。
2010年,有三個新建項目和一個改建項目竣工,包括河東萬達廣場(17.2萬平方米)、泰達時尚廣場(10萬平方米)、君隆廣場等,為天津優質商鋪市場帶來31.7萬平方米的新增供應。需求方面,更多奢侈品及國際高端品牌通過在優質百貨開設專櫃或代銷的形式進入或在天津零售市場擴張。例如,Givenchy、Bottega Veneta和AGATHA入駐海信廣場。同時,更多國際時尚零售商進入天津市場,大型租賃交易如H&M在樂賓百貨租賃2,100平方米、C&A在利福廣場租賃1,950平方米、ASOBIO在國際商場租賃900平方米。MUJI、Lee Cooper和Paul Frank相繼進入米萊歐(吉利大廈)。部分超市和百貨如TESCO、永旺夢樂城和樂天百貨也宣布在天津開設新店面繼續擴張。截至2010年底,天津優質商鋪固定租金達到492.68元人民幣/每月每平方米,同比上漲1.19%。濱江道和南京路等傳統商圈租金繼續引領市場,一些項目租金達到650元至700元/每月每平方米。
投資方面,振華集團以2.05億元收購位於和平路商圈總建築面積20,000平方米的天津百貨大樓60%的股權。海航商業控股有限公司全資收購天津大通建設發展集團旗下的國際商場的股份,成為業界焦點。
2011年優質商鋪繼續繁榮購物中心崛起機構預計,大型綜合體和購物中心的建設,將使2011年商鋪維持繁榮。DTZ戴德梁行(天津)高炬分析,2011年—2012年,天津將有多個大型綜合體中的零售商用物業入市,將對商業地產格局產生很大影響。如河東萬達廣場、仁恆海河廣場(論壇新聞)和記黃埔的世紀都會、大悅城綜合體等。綜合體項目以豐富的業態向傳統的商業百貨發出了衝擊和挑戰。
DTZ戴德梁行(天津)華北區商業部主管(商鋪)聶綺冰預計,隨著消費者對購物體驗和環境的要求逐漸提高,多元化的購物場所將陸續出現。可歸納幾個重點,第一是購物中心成為主要發展趨勢,第二是購物中心模式多樣化,第三是購物與體驗相結合。
聶綺冰認為,未來兩三年將面市的天津仁恆海河廣場、大悅城和都會軒等,百貨會作為其主力店,同時結合一些旅游景點打造一個休閑的購物環境。未來,結合游樂場跟購物中心在一起的大型購物樂園,以及包含很多體驗的店鋪將成為購物中心的組成部分。比如兒童體驗中心,兒童在裡面可以扮演不同的角色,這些都是未來購物中心發展的趨勢。
同時,大型奧特萊斯也將陸續出現,這類型的奧特萊斯一般位於交通便利的郊區和高速公路旁邊,備有充足的地面停車位,同時通過和旅游景點相結合,打造風情小鎮式的休閑購物環境。
第一太平戴維斯(天津)人士預計,2011年天津中高端商業項目新增供給約為51.1萬平方米,如天津中心商業面積4.5萬平方米、金盛廣場10萬平方米、仁恆海河廣場8.05萬平方米、大悅城10萬平方米、嘉裡中心12萬平方米等。這些購物中心和高檔百貨將帶來全新的商業理念和大批國際名品。
高端服務式公寓需求將增大2010年第四季度,天津服務式公寓租賃市場無新增項目。據第一太平戴維斯天津分公司報告,2010年第四季度天津服務式公寓平均租金為每平方米每月人民幣226.7元,較第三季度環比下降0.5%。2010年第四季度,全市服務式公寓租賃市場平均空置率為21.7%,較第三季度環比上昇5.1%。
與2009年相比,2010年天津投資型高端服務式公寓供應比例減少,第四季度,只有兩個服務式公寓銷售項目銷售:位於小白樓區域的富力中心11月份入市,平均報價為每平方米人民幣22000元,位於友誼路區域的昆侖中心12月份入市,平均報價為每平方米人民幣23000元。
第一太平戴維斯天津分公司朱天博總經理分析,由於近年來多種投資型服務式公寓,特別是市區和濱海新區核心地段高端零售型服務式酒店公寓的面市,使市場積聚了一定比例的存量房。預計隨著外來高端人員的進入,以及具有管理經驗的投資型物業管理企業的逐步介入,這些服務式酒店公寓有望開始進入高端租賃市場。
預計2011年隨著經濟形勢的繼續好轉,服務式公寓需求增加,全市空置率將進一步減少,未來幾個季度,來自跨國企業外籍僱員的持續需求和短期停留的中國公民的需求日益增長,將推動市場的發展,有助於從入住率和租金兩個方面增加市場收益。