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一、房屋面積有差錯怎麼辦?
讀者阿明:拿到房產證以後才知道,房屋的建築面積比買賣合同中寫的100平方米大了差不多5平方米,開發商要求在辦理售樓手續之前補交這5平方米的房款。請問這樣合理嗎?
解答:現在商品房買賣基本上都是預售,按預測面積銷售。實測面積跟預測面積有出入,這在商品房買賣中很常見,關鍵是看超了多少,有沒有事先約定。
原來合同約定的是100平方米,現在是105平方米,那就是超了5%。這種情況,首先要看合同對這個情況是怎麼約定的。一般合同對這方面的情況是多退少補,如果沒有約定,就按照法律規定執行。
按照法律,關鍵是看你有沒有超出3%。像阿明的情況,按照法律規定,3%以內的,即3平方米需要按原價補給開發商,另外2平方不用補錢。反過來也一樣,如果實際面積少了,那3平方米開發商要補錢給你,另外2平方米開發商要雙倍補償給購房者。
總之,對於房屋面積差錯,總的原則就是有約定按約定,沒約定按法律。法律規定重點在於把握3%的比例。另外,按照廣東省商品房買賣合同示範文本的規定,0.6%以內的誤差是正常的,不退也不補。
二、如何節省貸款利息?
精明的購房人會發現,不同的貸款和還款方式,所還的利息是不同的。一筆50萬元、期限爲30年的貸款,採取不同的還款方式,利息支出相差12萬元之多。因此,如何節省貸款利息也成了貸款購房者最關心的問題。
公積金貸款最省錢
公積金貸款的利率比商業住房貸款低得多,特別是7折優惠利率取消後,兩者的利息差距更大。因此貸款買房,公積金貸款最省錢。
某國有銀行理財師表示,對於首套房使用商業貸款,想購買二套房的購房者,使用公積金貸款無疑可省下不少利息。房貸新政實施後,二套房首付必須五成,利率最低上浮10%,公積金貸款的優勢更加明顯。公積金貸款作爲一種福利性購房貸款,目前尚沒有政策變化,不僅仍可首付三成,還可享受3.87%的公積金利率,比7折利率還低。公積金貸款上限爲50萬元,放貸時間最長30年。如果房價過高,購房者可使用公積金和商貸的組合貸款方式。
等額本金還款更省息
對於還款能力較強、收入較穩定、有額外收入來源的貸款者,可以向銀行申請變更還款方式,將原有的等額本息還款方式變更爲等額本金還款,達到省息的目的。
目前,多數銀行的個人住房貸款還款方式主要有等額本息和等額本金兩種方式。二者的主要區別在於,前者每期還款金額相同,即每月本金加利息總額相同,客戶還貸壓力均衡,但利息負擔相對較多。後者又叫“遞減還款法”,每月本金相同,利息不同,前期還款壓力大,但以後的還款金額逐漸遞減,利息總負擔較少。
以貸款100萬元、20年期、基準利率5.94%計算,採用等額本息還款法,利息超過71萬元,採取等額本金還款,支付利息款59.6475萬元。兩者相比,利息相差11萬元左右。
值得一提的是,等額本金還款法並不適合所有的購房者,因爲它的月供是倒金字塔式結構,也就是說早期還款數額較高,不適合貸款壓力大的家庭。
提前還款縮短貸款期限
隨着銀行優惠利率的取消,二套房利率的上浮,不少房貸者近期已經開始動用公積金或者存款進行提前還貸。在市民提前還款時,會碰到一個問題,那就是減少月供和縮短貸款期限哪個划算?
如果單純從節省利息角度來講,肯定是縮短貸款期限最划算。選擇哪個方式更省錢其實很簡單,只要掌握一條,本金還得越多,利息越省。如果客戶選擇縮短貸款期限,而月供不變,那麼客戶的還款週期會加快,因爲客戶每月還款額沒有變化。如果選擇減少月供,那麼每月還款壓力會減輕。但因爲每月所還本金減少,自然總的貸款利息沒有月供不變的方式來得省。
另外,提前還貸要算好賬。比如,還貸年限已經超過一半,月還款額中本金大於利息,提前還款的意義就不大。
用“存抵貸”以息養息
對於有5萬元以上資金的房奴來說,可以通過銀行推出的“存抵貸”產品,將獲取的利息抵充增加的還貸利息。“存抵貸”產品就是把暫時不用的閒錢充分利用起來,達到以息養息的方式進行省錢。
目前農行、招行等部分銀行都推出了此類可以幫客戶節省利息的房貸理財業務。客戶選擇“存抵貸”這一房貸理財賬戶後,只要客戶賬戶內存款超過5萬元,銀行將按一定比例視爲提前還貸,即可按相應比例抵扣貸款利息,並且卡內存款還是活期存款,隨時支取,不受限制。此類產品均設有起點。一般起點均爲5萬元,也就是說如果賬戶有8萬元,只有3萬元可以參與抵扣房貸,並且抵扣比率各銀行不一樣。
記者林涌浩