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除了養老社區用地投資,保險公司另一類不動產投資是商業地產。2010年12月初,北京CBD核心商務區6塊地的投標得到了泰康人壽、陽光保險、安邦保險等多家保險公司的競逐。此前太保集團則正在洽購位於上海長樂路的商業地產項目——世紀商貿廣場。
除了以上兩大類主要投資之外,太平集團2010年年底一筆不動產投資手法可謂是“另闢蹊徑”。2010年12月10日,中國太平保險控股有限公司(0966,HK)在港交所發佈公告稱,其斥資2.16億元購入深圳福田燃機電力公司30%股權。
據瞭解,深圳福田燃機電力公司自2005年起已停止發電、供電及供熱業務,主要資產爲原用作設置燃氣發電機之地塊,該地塊位於深圳福田優越地段,估值6.81億元,現計劃重新發展作高端產業用途。
中國太平稱,長遠而言,透過此項投資將可享受該地塊的資本增值及租金收入潛力。不難看出太平欲通過持股公司來間接獲得地產收益。
而按照保監會相關規定,只有滿足上一會計年度末償付能力充足率不低於150%,且投資時上季度末償付能力充足率不低於150%;上一會計年度盈利,淨資產不低於1億元人民幣等條件的保險公司才能投資不動產。
商業地產的潛力爲了防止不動產投資出現系統風險,在《暫行辦法》中,監管層確立了投資自用性不動產需用資本金、投資性不動產需提取保險責任準備金的會計原則。保監會主席吳定富表示,2011年將加強對股權和不動產投資的重點監管。目前有消息稱,不動產投資的具體辦法最快將在2011年1月底或2月初出臺。
實際上,保險公司以自用名義購入商業地產,然後以租賃方式獲得收益的做法被市場解讀爲“曲徑通幽”投資不動產。
2009年,太平洋保險以近22億元的價格收購了位於北京金融街的豐盛大廈(即北豐C2大廈)。以大廈約7.1萬平方米的建築面積算,收購單價約3萬元/平方米。如今看來,這樣便宜的價格再也無法複製。就在2010年8月3日,杭州錢江新城出讓的一宗商業用地,由中國人壽浙江省分公司以25.9772億元的總價直接競得。該地塊出讓面積爲35894平方米,爲商業金融業用地,摺合成可建建築面積約28.7萬平方米。
“隨着規模、人力的發展,保險公司需要購買、建設較大規模的總部大樓是正常需求。不過目前大型保險公司購買面積普遍超出了自用需求,超出的部分可獲得租賃收益。從之前的‘曲線’進入到現在名正言順,可以看到險資的熱情進一步提升,這將是一個長期趨勢。投資優質地塊能夠獲得穩定的回報率。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示。
楊紅旭做過研究,在美國上世紀60~80年代,險資尤其是壽險資金會把25%~50%的資金投入到有穩定收益、項目風險度不是很高的地產項目中。
“經濟回暖自然會帶動市場對寫字樓的需求持續增加,尤其是地段位置好、品牌影響力大、綜合品質高的寫字樓,商業地產的升值潛力是可以預期的。這將成爲衆多資金追逐的重點,保險資金也情迷其中。”一位不願具名的地產界人士分析。