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曾在上半年炒得沸沸揚揚的商業地產,如今隨著『國五條』的再發力,又一次成為市場的焦點。『國五條』在4月新政的基礎上,對住宅的買賣作了明確且嚴格的規定,幾乎把以住房為投資目的的人們堅決地拒之門外,而對商業地產項目卻沒有更多限制。有市場人士分析,更強烈的樓市調控將住宅市場帶入冬天,卻令商業地產迎來發展的春天。
● 地產政策再出 商業地產或利好
『國五條』側重強調實行更為嚴格的差別化住宅信貸政策,要求各商業銀行暫停發放第三套及以上住房貸款;對非本地居民暫停發放購房貸款。對貸款購買商品住房,首付款比例調整到30%及以上;對貸款購買第二套住房的家庭,嚴格執行首付比例不低於50%、貸款利率不低於基准利率1.1倍的規定。因此,在目前情形下,購買第二套住宅和購買商鋪在首付款和利率上是相同的。不同的是,商業地產擁有遠高於住宅的回報率。據測算,商業地產的投資回報率是8%至10%,遠高於住宅。
在大環境對商業地產有利的情況下,不少人將目光轉向了商鋪和寫字樓等商業地產項目。最新調查數據顯示,在北京、上海、廣州、成都等城市一手住宅市場成交持續萎縮的背景下,中高端商鋪的空置率卻出現空前下降。業內人士指出,樓市宏觀調控政策主要指向住宅的投機性需求,這部分資金受到擠壓後,可能會轉向投入商業市場。
針對這一『厚此薄彼』的待遇,中國指數研究院天津分院研究副總監鍾文輝認為,在這次的調控中,相對於住宅的影響商業地產是較小的。商業地產往往是和國家的經濟相掛鉤,它所產生的價值也要比住宅高出許多倍,而反觀住宅首付款較低,這就意味著准入門檻低,並且投資住宅的是一種短線投資,更多體現出來的是一種投機行為,就天津而言目前住宅市場發展遠遠要快於商用物業的發展。商業地產是理性的投資,是長線投資,正如人們常說:一鋪養三代。
● 商業地產是時下最好的投資方式之一
對於大多數人來說,股票、基金不穩定,儲蓄過時,期貨、外匯專業性太強,投資房地產是比較穩妥的方式之一。而商鋪投資具有房地產投資普遍的低風險、收益能力較高的特點。一方面商業地產市場正逐步走向成熟,階梯式推進商鋪的增值,經營良好的商鋪時間越久,物業價值越高。天津星耀投資有限公司營銷副總楊梓譽說,商業地產之所以被很多人看好,理由之一是它擁有大量的消費者,大量的消費者就意味著大量的商機;其二是天津連續多年GDP快速增長,從今後的發展潛力和發展動力來看,未來商業地產的發展前景是不可估量的;再者隨著地鐵經濟、新生的商業圈重新構建,商業地產市場成熟度的提昇,整個房地產行業對這一領域的關注度或將提昇。
同樣,新南馬路五金城也受到不少投資者的關注,項目周邊商貿發達,長江道汽貿街與黃河道金屬交易市場兩大傳統商圈在此交匯,引發各路資本和商機聚集碰撞。項目交通便利,天津環城交通的主動脈——西北半環快速路擦肩而過;地鐵2號線、8號線在此交匯。開發商將投入巨資打造集國際酒店、寫字樓群、公寓、購物中心、紅星美凱龍家居旗艦店、五金機電專業市場於一體的大型商業綜合體,打造天津西部城區新商業中心,形成天津商業又一極。
● 區域成熟、規劃合理、價值評估 投資商業地產的三大法寶
目前的政府調控政策和規定對投資商業地產的限制比較小,投資客資金在住宅市場沒有出口的時候,一部分資金自然要流向商業地產。投資商業地產時也要理性。投資商業地產項目一定要選擇在成熟的區域滿足人流量的需求,如果投資街鋪,一定要看准街鋪門前是否有人流量,這個人流量不是交通人流,最好是休閑人流。購買商鋪自用的人士著重考慮自己要經營的產品對選址的要求,不能圖便宜。投資者應選擇在繁華地段購買商鋪,這些地方的商鋪昇值潛力大且容易脫手。再者,就是要看規劃,也就是說對這一區域的消費人群作出消費定位;最後就是對商業項目進行價值評估,也就是說所付出的和收益是否相匹配。
● 投資商業地產要關注後期運營
高收益往往與高風險聯系在一起。盡管新政的出臺,商業地產投資受到了更多投資者的青睞,但也醞釀著新風險。中國指數研究院天津分院研究副總監鍾文輝認為投資商業地產必須要把眼光放長,要明確投資商業是一種長線投資。其次,投資商業地產分為投資產權商鋪、投資寫字樓或是投資產權酒店,在投資不同業態時,策略和需要注意的事項各不一樣。比如投資產權酒店,必須要重點考察項目是否位於核心地段,交通以及商務或者旅游人氣是否充足,還有產權酒店後期的服務是否完善等;投資產權商鋪時一定要找准好的行業,比如熱門的科技數碼行業科貿時代數碼廣場、百腦匯等,或者是實力雄厚企業打造的區域核心購物廣場,比如河東萬達廣場;而對於住宅小區底商的投資,更需要去調查,要了解小區所承載的居住人口,了解小區居民的購物消費喜好和習慣,了解小區對商鋪的整體規劃等。最後,投資商業地產最重要的是後期運營實現增長最重要的部分,所以無論投資何種商業業態,要選擇實力品牌企業開發的項目,其運營實力,品牌效益都有保障。