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新的一年即將到來,由於大部分銀行的利率調整都從1月1日開始,因此大部分房貸族的月供將自下一期開始增加,提前了解自己月供增加情況,在扣款日前存入足額的款項,可避免因扣款不足而導致逾期還款記錄。
今年以來,央行兩次加息,使得5年以上貸款利率由5.94%上調為6.4%;五年以上公積金貸款利率也由3.87%上調為4.30%。
雖然基准利率一致,但是目前房貸市場利率卻千差萬別,有的享受商業貸款的七折優惠利率,有的利率則需上浮10%。因此,對於享受不同利率折扣的人而言,明年需要增加的月供並不同。
例如,以100萬元、剩餘供款期在15年左右、以等額本息方式還款的房貸為例,如果享受的是七折利率,則兩次加息將使月供增加163.41元;如果是上浮10%的利率,則月供增加280.88元。
總體而言,每100萬元剩餘貸款月供增加100?350元左右。
2月還款額高過1月
銀行理財經理提醒房貸客戶,在1月份的還款日前,房貸族們不要忘了在房貸還款存折上多存入幾百元,以免因扣款不足而產生逾期還款記錄。
具體而言,由於1月份的月供包含的貸款期限跨越了今年12月和明年1月,要分別按照加息前後的利率計算的,因此,1月份的月供額比今年12月的高,但是比明年2月份的要低,到明年2月所扣的月供款纔是全部按新利率計算的標准月供,房貸族們應參考明年2月的扣款額來還房貸。
個別銀行不是
從1月起調整
不過,也有個別銀行不是自1月1日執行新利率的,如深發展銀行的個貸業務經理表示,該銀行的房貸利率調整是按放款日來調整的,假如客戶的放款日是5月1日,則利率從明年5月1日開始纔會調整,因此在明年5月份前,月供仍可保持不變。由於每個客戶的放款日不同,因此月供調整時間也不同,房貸族們需向客戶經理了解自己的放款日,到時記著多存幾百元。
是否應提前還貸
利率打過折提前還貸不劃算
利率的上調,也使得不少人考慮是否應提前還貸的問題。經過兩次加息後,五年以上公積金貸款利率上調為4.30%,5年以上商業貸款七折利率上調為4.48%,整體而言,仍低於目前的通脹水平(以11月5.1%的CPI水平為例),因此對於這部分人而言,持有貸款實際收益是為正的,因此不宜提前還貸。留著提前還貸的錢,用來消費或者投資,遠比提前還貸強。
更重要的是,利率折扣是在貸款剩餘期限內長期有效的,可以說是銀行送的『大禮包』,在目前的信貸緊張環境下,一旦提前還貸,以後再想從銀行貸款,就很難再獲得下浮利率了。
利率有上浮提前還貸要想好
但是,對於執行基准利率尤其是上浮利率的房貸族而言,是否提前還貸,則應視自己的投資風格而定。目前,5年以上房貸基准利率為6.4%,上浮10%的利率則為7.04%,這都高於目前的通脹水平,也有可能高於明年全年的通脹水平。從投資角度來看,目前要想在資金有保障的情況下獲取5%以上的投資收益率,還是比較難的。因此,對於保守型投資者而言,可考慮提前還貸。
對於進取型投資者而言,高通脹往往意味著更好的投資機會,如果提前還貸,則減少了可用於投資的大量本金。因此,如果明年能從股市等市場獲取10%左右的收益,也不必急於提前還貸。
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