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以土地出讓金的分階段征收為契機,實現房產稅的新老劃斷。這是一個中央、地方政府、老百姓都能接受的最佳方案之一。
筆者鄭重建議有關部門認真考慮以下建議:以土地出讓金的分階段征收為契機,實現房產稅的新老劃斷。
具體做法為:現有的土地出讓方式不變,繼續以競價方式,謀得高價。然後,將賣地所得,70年使用期的住宅分成14等份,50年使用期的商業用地分成10等份,每5年一次,以房產稅的方式征收。新政下的房產證每5年換發新證,換發時征收房產稅,拒不換發者制定出相應的處罰辦法。
可以設想一個具體的例子:某地塊以30億價格賣出,折算到一套100平方米的房子中為70萬元,那麼,不管這套房子賣到多少錢(比如賣到300萬),房屋的主人必須每隔5年換發新證,換發時繳納5萬元房產稅,直到70年期限屆滿。
同樣的,如果該地塊只賣出了3億元,折算到一套100平方米的房子中為7萬元,那麼,不管這套房子賣到多少錢(比如賣到30萬),房屋的主人必須每隔5年換發新證,換發時繳納5000元房產稅,直到70年期限屆滿。
新政實施之前的房子,不必繳納房產稅或者象征性繳納很少的房產稅,直到70年屆滿。
這個做法可以稱作房產稅的新老劃斷,新房新辦法,老房老辦法。
筆者認為,這是一個中央、地方政府、老百姓都能接受的最佳方案之一。
對中央政府而言,高房價是一個非常嚴重的問題,18般武藝都用過了,還是不見效,癥結在於地價越來越高。將地價分階段征收,房價將實質性下降。
對地方政府而言,這也是解決了一個財政收入如何長久、穩定、擴大的問題。因為之前的賣地收入一次性收繳方式,等於把後面70年的錢、後面13屆政府的錢,提前花了,有地的時候還不覺得嚴重,等到沒地了,咋辦?而這種辦法,則保證每一屆政府,都有賣地的錢可花。筆者的設想之所以是5年征收一次,就是和一屆政府的任期對應的。
對於老百姓而言,也是沒問題的。首先,原先買了房的,放心了。筆者在之前的評論中說過,房產稅的阻力是現實存在的,因為房價太高了,買了房的老百姓,尤其是這幾年買房的老百姓,大多成了房奴,背負著沈重的負擔,對他們征收房產稅,是雪上加霜,是再扒一層皮,太殘忍;新政之後買房的,房價下降了,壓力減輕了,而且,可以彈性進行房產的買賣。比如,北京王府井的房子,每5年一次的房產稅是10萬元,郊區的是1萬元。想減輕壓力嗎?想呼吸新鮮空氣嗎?把王府井的房子賣了,到郊區買房子,當然,交通不方便了。同樣的,想到城市中心生活的,有能力的,可以買呀,多交稅。對那些用自己畢生積蓄給子女繳納首付的父母來說,這更是好辦法。他們的負擔輕了,5年一次的房產稅,也會讓年輕人盡快成熟起來、有所擔當。
以上建議,要想得到圓滿的實施,還有一個事情,就是地方人大代表對地方預算的監督和管理。
現在很多地方的官員,主要是一把手,有兩個特點:第一,新官不問舊事,前任官員的承諾,新到任的不負責、不承擔;第二,官員昇遷,爛債一片。當官的走了,到別處高昇了,債務留了一大堆,新一屆政府無錢可用。
解決的辦法,就是加強地方人大對地方預算的管理,別讓一屆政府提前花光後面幾屆政府的錢。
這個道理應該講得通的。因為地方的人大代表,都是本地人,要在當地生活一輩子,子子孫孫傳下去的。一把手,通常是空降的,外地來的,乾5年,要麼高昇,要麼拍屁股走人的。兩者之間,誰更願意地方財政細水長流呢?
道理講通了,中央也支持,相信地方人大代表的腰杆子會硬起來的。
還有一件事情不得不防,如果大手大腳慣了的地方官員,在財政收入因為房產稅改革突然減少之際,另外想辦法搜刮民脂民膏,老百姓就更苦了。這個時候,需要中央政府果斷出手,殺一儆百,使房產稅新政的負面影響,降到最低。
房產稅的改革,影響巨大,牽一發動全身。曾有人說,以現在專家設想的稅率,並不高,在政府收入中的比重並不大,總量也不大,老百姓可以忍受。
筆者認為,這樣的說法等於放屁。菜市場的菜貴幾毛錢,大爺大媽就受不了了;有人雖然買了大房子,但那是透支了未來多少年的收入、花光了長輩多少年的積蓄,你們知道嗎?那是心頭肉啊,你拿刀子刮刮試試。
新老劃斷吧,沒別的辦法。
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