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每年1月歷來是樓市銷售淡季,然而據統計,明年1月天津將有11個項目開盤或推出新房源,較今年1月漲近六成。而針對2011年樓市變化,專家指出自住需求佔主導、保障房大量上市及商業地產蓬勃發展將成為值得關注的特征。
根據搜房網數據監控中心統計數據,今年天津共放量308個樓盤,而2011年1月預計有11個項目開盤,同比增長57.1%,其中全新項目5個,約佔45%。細化至各區域分別為,市內六區3個、環城四區4個、遠郊區縣兩個、濱海新區兩個。5個新盤分布分別為河北區1個、濱海新區兩個、武清區兩個。
據搜房網數據監控中心分析師介紹,臨近年關,各行各業都忙於總結和展望,即便如此,下月開盤量仍有同比近六成的增長。『此外,從今年9月開始,新盤的放量明顯加大,每個月都有10餘新項目入市,這說明天津的市場潛力很大,開發商非常看好。』
展望2011樓市三大特征
對於明年樓市的特征,中原集團研究董事程澐博士認為,新興區域的發展、保障房的大力推廣及房企開發觀念的變化尤為值得關注。
剛需仍佔主導
轉向次中心區和郊區
京滬深穗津等大城市,房地產開發已逐步從中心區向郊區擴展,基本上形成中心區以二手房為主、次中心區以新房二手房並存、郊區以新房為主的格局。程澐表示,2010年的樓市主要以剛性需求為主,購房者在首選區域上亦表現出顯著的特征,即次中心區和郊區大受關注。而2011年,宏觀調控的形勢還將延續,在自住型需求的主導下,一些自住氛圍比較濃厚的新興區域會更受關注。『隨著地鐵建設的快速發展,新興區域的房地產市場上昇勢頭會更明顯。』
千萬套保障房
公租房是最可行方向
程澐表示,住建部明確提出,2011年計劃建設保障性安居工程任務1000萬套,相比2010年的580萬套增長72.4%,遠超預期。配合該計劃,各省也紛紛宣布上調保障性安居工程建設計劃。
與此同時,根據計劃,在2011年新增的420萬套保障房建設中,公共租賃房將佔主要部分。『實踐證明,經濟適用房因銷售監管不到位而遭遇重重阻力,廉租房又因受益面過窄而無法滿足需求。為了盡快提昇城市住房保障水平,大力發展公租房或將是最有效且可行的方案。』
利於穩定資金
商業地產佔比逐步昇
隨著住宅開發市場趨於成熟,近年來各大發展商紛紛計劃進入商業地產市場。『一線城市商業地產開發投資額佔比已達20%-25%的水平,商辦用地所佔比例逐步上昇。』
據介紹,部分大型開發商轉向商業地產,一方面由於開發商業地產能夠分散整體經營風險,另一方面商業地產的租金能夠在未來提供穩定的現金流。這也是境外成熟市場中開發商常用的開發模式。2010年,包括金地、萬科、中糧、保利、中海、富力等國內一線房企均高調宣布其商業地產發展戰略,未來商業地產的開發比例將佔其整體投資的20%-30%。商業與住宅的綜合開發有望成為內地開發行業的發展方向。
2007年,深圳振業集團競得河東區新開路的一塊居住用地,樓面地價達到8800元/平方米,成為當時津城的『單價地王』。昨日記者發現,目前該公司已悄然開工,項目規劃為一個純居住社區,預計明年年中一期房源將開盤銷售。
當年貴為單價地王
2007年8月2日,深圳振業集團以10.601億元的高價競得河東區新開路的一塊居住用地,樓面價格達8800元/平方米,該地塊原計劃於2008年12月開工,2011年8月竣工,但面對當時『不甚理想』的樓市,開工日期一推再推。當初業內人士測算,該地塊若作為普通住宅於2011年入市,其保本銷售價格應為15400元/平方米,若滿足利潤率20%的條件,售價將提至18000元/平方米。
2009年11月2日,天津市振業房地產開發公司以25240萬元競得同樣位於新開路東側的又一地塊,其樓面地價為3500元/平方米。當時有專家分析,之前8800元/平方米的樓面價格過高,開發商只要蓋樓就肯定賠錢。『該公司競得新地塊的樓面價格為3500元/平方米,僅為兩年前的四成。兩地塊距離非常近,有利於降低總體開發成本,促使項目盡快開工。』
均價至少16000元
昨日(12月23日)下午,記者在新開路東側地塊現場看到,名噪一時的『單價地王』已開工。相關負責人稱,該項目佔地面積約為8萬多平方米,總建築面積約24萬多平方米,包含70年產權居住型公寓及住宅產品,共10棟樓座,屬於純居住社區。主力房源以兩居室、三居室為主。『預計明年年中,一期房源開盤銷售,2012年入住。整體項目預計2013年全面完工。』
對於銷售價格,該負責人表示,項目明年纔開盤,價格還不好說。不過,目前項目周邊二手房價為16000元左右/平方米,業內人士分析,由於該項目為純居住社區、品質較高,銷售價格會高於周邊二手房價。
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