『商改住』背後的利益邏輯

　　除卻平層住宅，最為北京市場所熟悉的是同樣由商業項目包裝而成的LOFT。

　　自『中建玲瓏山』向東步行300米，便有一座由爛尾樓變身的LOFT公寓，名為『樂棟300』。這座原本僅僅只有水泥架構的建築如今已經被披上玫瑰紅色，幾個工人正在對其進行裝修。大幅廣告貼在靠近公路的一側，隨風起伏。

　　據記者了解，盡管每天都有人前去參觀樣板間，卻少有人掏錢購買。因為每套售價100萬元至150萬元不等，但這些面積不足70平米的LOFT公寓僅僅可以使用33年——由於先前建設以及長期爛尾，這座建築已經在原本40年的使用期基礎上縮減了7年。

　　房地產研究者孫飛告訴《中國經濟周刊》：『商業立項被建設成住宅項目實際體現了當前房地產市場供不應求的局面，以及商業地產所受的冷遇。』他說，由於當前市場資金以及需求主要偏向住宅市場，因此開發商希望大量制造住宅類產品以獲取更超額的利潤。『同樣一個地塊，建成豪華公寓能買到每平米4萬元以上，建成商業辦公室之類則遠遠不能達到這個價格。』

　　據此前報道稱，開發商青睞LOFT的原因主要是建設成本僅增加30%，房子價格卻可以上漲50%以上。

　　在計算容積率時，LOFT是按單層面積計算的，配套設施的規劃也是按照單層批復的，但在銷售時價格卻往往是平層戶型的1.3?1.6倍，甚至兩倍。這樣一來，開發商在原來報批的容積率下，收益被實際放大了。

　　為了防止開發商利用LOFT概念變相增加容積率，2006年7月北京市規劃委下發的《容積率指標計算規則》規定：當住宅建築標准層層高大於4.9米時，不論層內是否有隔層，建築面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算。辦公建築、普通商業建築的標准層高則分別是5.5米和6.1米，超出標准的也要雙倍計算建築面積。

　　據業內人士稱，正是由於該項政策原因，使得現在開發商都力圖將層高控制在4.9米以內。

　　正略鈞策管理諮詢公司合伙人、房地產研究者薛炯文告訴《中國經濟周刊》：『很多地產商拿到商業地塊之後改建住宅，除了利益驅使以外還因為商業項目無需強制性地建設配套設施，比如醫院、學校、幼兒園等。』他說，當房地產商拿到住宅用地就必須配建各種配套設施並予以完善，這會增加成本並降低容積率。而容積率的提高意味著開發商售出房屋數量和面積的增加，也意味著利潤的增加。

　　薛炯文對此表示無奈：『政府較為難以監管，首先政府不會強制將裡面的居住者趕出來，其次我們在法律上亦沒有規定辦公項目不能有人居住。』

　　並非投資上策

　　商業項目變住宅的轉化，是住宅需求不斷增加的市場體現，更是投機性需求渴望的杯中食。

　　北京房地產交易管理網上對此有明確標示：『非住宅項目的購房人，請注意以下幾點與住宅項目不同的地方：一是非住宅項目一般不強制性要求設計配套服務設施，例如：學校、商業、居委會等；二是非住宅項目的土地出讓年限一般為40年或50年；三是非住宅項目的貸款期限一般不能超過10年，且不能申請住房公積金貸款；四是非住宅項目不能享受普通商品住宅的稅費優惠；五是水、電等費用標准一般高於住宅項目；六是非住宅項目不能辦理戶籍手續。』

　　但是，投機性需求並不在意各種不便與成本。他們看中的是短期內的交易機會。

　　一位曾經投資類似地產項目的人士『胡老板』告訴記者，目前他手中還有兩套未出售的LOFT以及一套商業住宅的一居室。

　　『胡老板』還表示，這些商業立項的住宅由於並非正規項目，並不受北京相關房地產調控政策的影響。比如，北京市規定對不能提供一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，不發放購房貸款。這些商業立項的住宅則不受此限制。

　　光大銀行一位信貸經理告訴《中國經濟周刊》：『購買此類商業項目，不管當地人抑或外地人，不管是否已經擁有一套住房，都不會受限購令限制。因為北京未對此類商業項目進行政策壓制。只是此類人群申請貸款利率上浮10%，並且信貸期限必須控制在10年之內。』

　　《中國經濟周刊》致電北京市住房和建設委員會，通過公共諮詢亦收到類似答復。

　　記者向『胡老板』諮詢其手中商業住宅的租賃情況，他說：『此前是有年輕人租住過，但是苦於較為昂貴的水費和電費，並且沒有燃氣做飯，因此堅持了數月後知難而退。』『胡老板』認為，此類住房僅僅限於一些創業起步者使用，若是長居於此並不適宜。

　　《中國經濟周刊》諮詢了一些房地產業內人士，他們並不認為類似的商用住宅項目是投資上策。盡管許多類似項目購入價格比正規住宅低，卻並未擁有充足的昇值潛力。記者驅車在北京東五環外雙橋地區看到，這裡一個名為『金隅可樂』的商住項目附近便掛有一些對外出售的廣告。一位房地產經紀公司的經紀人在未得知記者身份的情況下建議不要購買類似物業：『先不說水電和燃氣的不足，單說產權就沒有吸引下一批買家的優勢。有客戶委托我們出售這裡的二手房，兩個星期連續降價約10萬元，也沒有人買。即便是市場最好的2009年中，這裡也僅售出了兩套。』