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姜女士是羅湖安業馨園業主,她向開發商購房後,開發商交樓時間比合同約定晚了近兩個月,為此,姜女士一紙訴狀將開發商告上法庭,要求按合同約定萬分之三的標准,賠償違約金1.6萬餘元。羅湖法院一審沒有支持姜女士的訴求,而是以當地指導租金為標准,酌情上浮30%,判賠4300餘元。姜女士不服,上訴至市中級法院,市中院近期開庭後,未有終審判決。
業主:延期交樓應按合同賠償違約金姜女士起訴稱,2009年5月26日,她與被告深圳市安業置業發展有限公司、深圳市羅芳實業股份有限公司簽訂購房合同,購買兩被告開發的位於羅湖區延芳路的樓盤安業馨園C座某房。合同約定:該房建築面積78.98平方米,總價款人民幣93.5萬餘元,賣方應於2010年3月31日將房產交給買方。合同簽訂後,姜女士依約履行了付款義務,但被告直至2010年5月28日纔向自己交付房產,違反合同約定,逾期交付達58天。姜女士認為,根據合同約定,被告應當按日向自己支付房產總價萬分之三的違約金,合計人民幣1.6萬餘元。
開發商:延期交樓是因不可抗力所致兩被告答辯稱,根據有關氣象資料顯示,2009年5月26日至2010年3月31日期間,深圳有115次暴雨、雷電、臺風、大風等各類自然災害,導致被告停工超過58天,故不能按期交房是因為不可抗力,根據雙方簽訂的合同附件約定,被告有權順延履行交房義務,並不需承擔違約責任。同時,包括原告在內的9成以上業主要求修改樓盤外立面,不僅造成工期延誤3個多月,被告為此增加工程成本1300多萬元。被告同時認為,58天違約金達1.6萬餘元明顯過高,如按當地指導租金計算,同樣期間只有3400餘元,根據最高法院相關司法解釋,請求法院予以減少。
一審:按租金標准上浮30%賠償羅湖法院一審認為,深圳所處的地理位置決定了深圳有暴雨、雷電、臺風等天氣,且每年情況大體相當,被告所稱的惡劣天氣並非不可預見。因此,被告以合同履行中的出現暴雨、雷電、臺風為由,請求免除延期交房違約責任,理由不成立。同時,在向有關部門申請修改外立面時,被告並未與原告就交房時間協商變更,而修改外立面也並非必然導致延期交房後果,被告就此要求免除違約責任,理由同樣不成立。
關於違約金計算,法院認為可參照政府公布的同地段指導租金標准。安業馨園所處地段2010年度帶電梯的住宅指導租金為每平方米每月22元,涉案房屋每月指導租金為1700餘元,而按合同約定萬分之三的標准,每月為8400餘元。由於履行合同過程中,雙方共同申請修改外立面,這一修改雖不直接導致被告不能按約定時間交房,但實際延誤了工程竣工時間,因此,法院判決對被告延期交房的違約金予以減少,按指導租金的130%計算被告延期交房的違約金,據此判決被告支付給原告違約金4300餘元。
上訴:『判的違約金只有合同約定的四分之一』『合同約定違約金1.6萬餘元,判下來卻「縮水」到4000多元,只有合同約定的四分之一,我當然不能接受。』姜女士拿到一審判決後,向市中級法院提起上訴,請求按合同約定標准支付違約金。
姜女士上訴認為,一審判決一方面確認開發商違約的事實,另一方面卻沒有按合同約定的標准判決被告支付違約金,致使其訴訟請求只有四分之一得到支持,嚴重損害了上訴人的合法權益。雙方簽訂的購房合同是房地產主管部門和工商行政部門確定的標准合同文本,萬分之三的違約金也是深圳公認的標准,深圳近年來出現的大量延期交房的案例,都是按這一標准賠償的,一審法院卻人為創造了一個租金130%的標准,令人難以捉摸。
據悉,該案審理時,也有部分同小區業主到庭旁聽,與姜女士情況類類似的還有幾十戶業主,他們也准備向法院起訴。
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