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房子,變成了困擾現代家庭的一大難事。沒有房子,結婚似乎變得不切實際。但即使有了房子,關於房產歸屬問題也可能讓夫妻鬧得『雞飛狗跳』。
婚前購房、父母資助買房、共同還貸等都是目前爭議較多的地方。另外,由於目前大多數家庭都是按揭貸款購房,這其中牽扯到簽訂房屋買賣合同和取得產權證存在較大時間差、按揭貸款首付、還貸出資比例等,按揭房屋更容易變成一個說不清的財產。
情況一:李先生夫婦2004年5月1日登記結婚,結婚之前李先生於2004年3月份左右簽訂購房合同,並支付首付,產權登記名字只有李先生一人,但李先生6月份(婚後)纔拿到產證。雖然婚後貸款一直是李先生自己在還,李太太並未作出任何貢獻。但從取得房產證的時間來看,這套房產應該是婚後取得的財產,是否屬於婚後財產呢?
上海滬家律師事務所律師吳衛義告訴記者,對於這種簽訂購房合同並且支付行為在婚前,但取得房產證在婚後的情況,現實中有兩種處理意見。一種是上海派,並不按照房屋產權證取得的時間來確定物權歸屬,而是根據簽訂合同支付首付款的時間為依據,因為房產證是一個行政行為,只是一個憑證而已。『購房的意願和一些行為基本上在婚前已經完成了,婚後只是一個等待物權確立。』
而另一派則是江蘇派,只看產證取得的時間,不動產物權確立是根據相關憑證取得的時間,產證取得時間如果在婚姻關系續存期內,那麼房產不管登記在誰名下,都應該屬於夫妻共有財產。
情況二:吳小姐老公在婚前用個人資產支付首付買房,房貸部分也由老公獨立承擔。在吳小姐家人的強烈要求下,房屋產權登記上寫的是吳小姐和老公的名字。但在離婚分割財產時,其老公提出意見,雖然產證上有吳小姐的名字,但她對於這套房屋沒有作出任何貢獻,怎麼能算共同財產呢?
上海滬家律師事務所律師賈玉倩告訴記者,如果房屋產權證上登記是兩人名字,無論是婚前還是婚後購買,那麼這部分財產肯定屬於夫妻共同財產。但在實際分割中,並不一定按照5:5比例平等分割。『像這種女方沒有任何出資,只是在產權證上有署名的話,一般上海法院判決女方獲得10%?30%的產權份額。當然如果兩個人結婚婚齡很長比如20?30年,孩子已經生育,在這種情況下法院會考慮一人一半的分割,如果婚齡比較短比如2?3年,甚至還沒有小孩,法院考慮女方對婚姻和房子的貢獻都比較小,判決的比例會小一點。』
賈玉倩表示,與此類似的是,如果是婚後完全由男方出資購買的房屋,女方沒有任何貢獻,實際判決中男方所擁有的產權份額可能也會大一點。
情況三:男方婚前簽訂購房合同,並支付首付,婚後房貸部分由女方歸還。但婚後取得房產證,產權登記上只署男方名字,那麼在離婚財產分割時,女方能否享有房屋產權?
按照最新出臺的最高人民法院關於適用《中華人民共和國婚姻法》若乾問題的解釋(三)[下稱『解釋(三)』]第十一條的規定,夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同,以個人財產支付首付款並在銀行貸款,婚後不動產登記於首付款支付方名下的,離婚時可將該不動產認定為不動產權利人的個人財產,尚未歸還的部分貸款為不動產權利人的個人債務。
吳衛義表示,這種情況應當理解為婚前財產的投入在婚後轉換成物權,從這個角度來看應當認定為個人財產的一個轉換。至於婚後還貸部分是屬於債務,實際上銀行放貸是在結婚前完成的,當事人通過申請銀行貸款已經完成了出資行為,不能因為婚後債由誰歸還而影響物權的歸屬。
但在這種情況中,即使男方返還了女方婚後還貸部分,對於女方來說還是感覺吃虧。因為在目前房價高漲的年代,當年的幾十萬如果不用於還貸,自己可以買一個一室一廳。但現在即使有了這幾十萬也買不到一室一廳。對於房屋增值部分如何處理,又是另一個爭議。
『一般來說房子是誰的,增值就是誰的。另一方不能享受增值部分。』吳衛義告訴記者,如果是投資行為,婚後收益可能屬於共同財產。但目前很少把『買房』認定為投資行為。所以主流的做法並不支持將房屋增值部分進行財產分割,但這次解釋(三)也有了一定突破。
此次解釋(三)中還規定『婚姻關系存續期間由夫妻共同財產還貸部分,應考慮離婚時不動產的市場價格及共同還貸款項所佔全部款項的比例等因素,由不動產權利人對另一方進行合理補償。』
但這項規定可能只是解決了目前的問題,將來可能還會產生新的問題。『這個解釋傾向於可以對增值部分一定考慮,但忽略了貶值的問題。』吳衛義提出疑問,如果將來房屋貶值了,是否也要夫妻雙方承擔?
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