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還有一個月時間,樓市將度過處於密集調控中的2010年,但是喧囂並未偃旗息鼓。
出人意料的,萬科、恆大等大型標杆房企在年底掀起一波降價促銷大潮。這讓原來似乎已經漸漸陷入平靜的樓市,再度熱鬧起來。
令業內不解的是,截至今年10月份萬科、恆大便提前完成了今年的全年銷售目標,似乎並無通過降價促銷美化上市公司業績的需求。
早報記者發現,沒有完成全年銷售目標的大多數開發商卻開始『掛靴休戰』,他們考慮到政策等不確定因素,選擇暫緩銷售計劃,准備『看明年情況再定』。
業內人士分析,由於對明年房地產市場並不樂觀的預期,大型標杆房企現在就進入了備戰期,在年底降價促銷,回籠更多資金,以便在明年的市場上在拿地、開發、戰略決策制定等方面佔據主動權。
意外促銷
今年11月初,行業龍頭萬科降價促銷的聲音驟起。
據了解,萬科武漢公司旗下在售的五個樓盤萬科紅郡、萬科金域華府、萬科魅力之城、萬科高爾夫、萬科城,共同推出優惠活動,每個樓盤各推出10套『一口價』特供房源,購房即送11888元家電基金等。
緊接著,深圳萬科、上海萬科也傳出降價促銷的消息。據稱,位於深圳的萬科第五園的尾盤直降20萬元,萬科金色沁園和萬科金色半山項目也推出了優惠10萬元和8萬元的舉措。萬科在上海的項目也有不同程度的優惠。
值得注意的是,降價促銷的並非只有萬科一家。早在今年5月份第一輪調控措施出臺後首家掀起降價大潮的恆大地產,如今再次舉起降價促銷的大旗。
據了解,11月21日,位於沈陽的恆大華府項目開盤推出了『8.5折加額外9.7折』優惠活動。11月5日,恆大還推出了『全國聯銷10億元大優惠活動』,共涉及恆大在22個城市的60個樓盤。
『這多少有些讓人感到意外。』佑威房地產研究中心副主任陸騎麟對早報記者表示,雖然臨近年終的時候,是會出現部分開發商為跑量衝刺而降價促銷的現象,但值得注意的背景是,『萬科、恆大早已經提前完成全年的銷售目標,根本不存在跑量衝刺的壓力。』
的確,萬科、恆大早早便交出了全年的成績單。截至10月份,萬科銷售金額達到869.3億元,超過了年初制定的800億元的目標。業內預計,萬科全年銷售成績可能會突破1000億元。恆大銷售金額也在10月份達到了500億元,超過400億元的全年目標。
暗藏玄機
那麼,本來業績甚好的萬科、恆大在年底降價促銷又是什麼原因呢?
華燕置業資深分析師張宏偉對早報記者表示,萬科的降價只是在部分城市進行,並不是在全國鋪開。這可能是由於個別城市分公司到現在還沒有完成區域銷售目標,因此選擇區域性降價促銷衝量。
對於萬科武漢公司的大幅優惠活動,萬科總部給出的回應是,將堅持用合理價格出售房屋,以保持較快的銷售速度。至於什麼是『較快的銷售速度』,萬科認為,一般以項目推盤當月銷售率達到60%為比較理想的水平。『在這一總體原則下,各地分公司會因地制宜,根據當地市場的具體環境靈活制定銷售策略。』
恆大地產品牌中心負責人對於促銷的解釋是,恆大地產今年銷售收入400億元的目標早在今年10月份就已提前完成。沈陽恆大的降價行為與集團資金情況和銷售壓力無關。
但在張宏偉看來,『恆大是快速開發、快速銷售型的開發商,目前手中握有大規模的土地儲備。雖然恆大完成了今年的銷售目標,但明年仍然需要有足夠的資金來順利啟動、開發這些土地。』
根據恆大中期業績報告,今年上半年,恆大新增土地儲備2221萬平方米,總土地儲備達到7238萬平方米,被業內稱為『土儲王』。
張宏偉還表示,萬科、恆大等在年底降價促銷,主要還是從公司戰略發展的角度來考慮,而不是以短期內盈利多少為考量。大型房企此時積極通過降價儲備資金是為明年項目開發、拿地擴張做准備,是基於公司長期戰略發展做的決定。
值得注意的是,萬科近期在土地市場的表現同樣活躍,今年11月15日北京萬科聯手五礦以52.27億元高價拿下北京市海淀區兩幅居住用地,11月19日萬科轉戰南京,以8.6億元拿下了棲霞區仙林湖的商住地塊。
中國指數研究院統計數據顯示,截至2010年10月底,萬科今年以來在全國各地共計拿地78幅,拿地總金額為454億元,權益規劃建築面積共計1742萬平方米。
未雨綢繆
在業內人士看來,開發商臨近年底降價促銷,是為儲備資金,備戰明年,這其實從另一方面反映出,大型房企對於明年市場的不確定性的種種擔懮。
張宏偉表示,到了年底的傳統淡季,大型房企會為明年戰略的調整做一些基礎准備工作,做一些優惠活動積累客源,也是正常的市場行為。可以說,萬科、恆大等大型房企在一些城市打折促銷,並不是資金鏈出現問題的緣故。
『但肯定也是受到了政策調控的影響,目前對於明年的市場預期還是有所擔心,尤其是對中國貨幣政策的走向比較擔心。』張宏偉強調,貨幣政策是從緊還是繼續適度寬松,在管理層沒有明確定調之前,開發商還是明智一點,先打折促銷回籠資金,做好『過冬』的准備。
對於2011年的市場,各方也都給出了並不樂觀的判斷。證大集團董事長戴志康近日對媒體表示,談房價很『危險』,會有說不准的『危險』。對於房價未來走勢,預計明年下半年會『麻煩一點』。
上海中原研究諮詢部總監宋會雍對早報記者表示,雖然目前大幅降價沒有出現,但僵持之下賣家的優勢地位正遭遇挑戰,預計在接下來的12月份至來年小陽春之前,這種松動會不斷加深,並成為成交量回昇的重要鋪墊。
『目前並不太受開發節奏制約的二手房市場(今年11月份)交易以及門店來客量依舊低落,觀望氣氛濃厚,預示著12月和明年1月樓市交易會保持平淡,價格也不會有太多實質性波動。』宋會雍指出。
中金公司最近的研究報告認為,近期房地產調控的力度正在逐步加大,結合行業數據以及房地產公司債發行人三季報數據來看,房地產公司債短期內信用風險依然很小,但考慮到本輪房地產調控持續的時間會很長,2011年下半年將是房地產公司流動性最差的時候,那時出現債務違約的可能性正在增大。
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