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四是收費機制的特殊性。
物業服務消費同其他消費相比,很大的不同就是提供服務的企業是單一的主體,享受服務的是分散的業主主體。單獨的業主不交費、少交費不會中斷物業服務,『搭車消費』現象就十分嚴重。一方面,一些業主因種種原因拒絕交費,另一方面,企業為解決『收費難』問題,采取『不交費就不發鑰匙』、斷水斷電等不當做法,產生了很多矛盾。『收費難』的問題有機制上的原因。
當前的收費模式存在不足,從債權關系來看,企業和全體業主是合同雙方,物業服務是向全體業主提供,全體業主也應當共同向企業履行交費義務,也就是說,物業服務費是全體業主的共同債務。當前的收費辦法並沒有體現出這一基本特征,企業因為『收費難』問題必然遭受部分損失,這部分損失本是企業的應得權益,卻被現行收費制度的合法化剝奪了,企業通過催繳、訴訟的方式追償這部分權益,需要付出額外成本。
五是低收入人群體經濟承受能力有限。
臧教授介紹,目前我市不少購房者還屬於中低收入家庭,他們或是因為市政建設、舊城改造搬遷或回遷住進了樓房,改善了居住條件,但超過他們支付能力的物業費,使他們對物業收費產生抵觸情緒,或是經濟承受能力有限,盡管同意按規定交納物業管理費,一旦拿到了鑰匙就拖著不願交物業費。另外,大量農轉非居民在喪失土地等生活來源後,很難找到較高收入的工作,現代化的房屋,讓他們感到了沈重的生活壓力。這也是當前物業費收取率不高的原因之一。
如何解決物管費難收的問題,臧教授認為,首先應立法進行規范,以約束服務和被服務雙方的行為,其次應加大宣傳力度,以增強業主物業服務消費的意識,使之逐步轉變觀念,此外,還應建立健全物業服務市場標准化指針體系及物業服務效力標准。相信,隨著市場的不斷成熟,市場機制的不斷完善,加上業主意識的增強,物管費收取難的問題將會得到逐步解決。