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龍湖地產近日宣布於11月上旬提前完成248億元的全年合同銷售目標,11月24日,又以11.9675億元中標順義區牛欄山鎮居住項目用地。據記者粗略統計,同在順義區,土地價格已經比四年前漲逾7倍,樓面價在不到兩年時間裡飆漲4倍。
2年間樓面價漲幅逾4倍2006年11月28日,龍湖地產曾競得順義牛欄山鎮張莊村南部舊村改造住宅項目,粗略計算,折合樓面價約1907.59元/㎡,地價約913.11元/㎡。
2009年4月7日,龍湖地產又以45810.47萬元成功競得順義區牛欄山鎮張莊片區舊村改造二期地塊,粗略計算,樓面價約2036.02元/㎡,地價約2440.62元/㎡。
2010年11月24日,龍湖地產以119675萬元競得順義區牛欄山鎮居住項目用地,土地面積為17.94萬㎡,建築面積不大於15.34萬㎡,住宅容積率為0.85。據悉,此地塊中有3萬㎡將用於建造公租房,政府以6000元/㎡購買。此地塊招標底價為7.8億元,最終由龍湖地產以53.46%的溢價競得,折合樓面價格超過9000元/㎡,土地價格約為6670.85/㎡
很明顯,這4年裡,順義土地價格飆漲7倍,而在調控最嚴的不到兩年時間,順義區牛欄山的樓面價格也已經上漲了4倍多。昨日,記者從龍湖地產相關人員處得知,此次競得地塊與龍湖地產推出的香醍漫步和香醍溪岸項目臨近。而對於順義區土地價格飆昇7倍的原因,該人士解釋為是由於土地市場的大環境所決定:2009年上半年土地市場一片冷清,而如今順義地區已經今非昔比,地方政府一系列產業規劃和地鐵線的開通使得土地價格上漲理所當然。
新地塊或進行別墅開發中郵證券分析師接受《證券日報》記者采訪時表示,龍湖地產此次拿地容積率為0.85,在現行政策環境下有『逆勢』而行之嫌。
2010年9月,國土資源部、住建部發布《關於進一步加強房地產用地和建設管理的通知》明確指出:要嚴格限制低密度大戶型住宅項目的開發建設,住宅用地的容積率指標必須大於1。
《證券日報》記者就此問題向上述龍湖地產相關人員進行詢問,他表示對容積率小於1一事是招標書上規定,具體原因則並不知情。而對於該地塊將如何開發,該人士稱由於地塊剛剛拍下,還未進行詳細規劃。但是,他也指出上述地塊臨近龍湖香醍漫步和香醍溪岸項目,而這兩項目均為『類獨棟別墅』。
東興證券分析師鄭閔鋼則從順義地區發展規劃角度來間接表示未來房價上漲可期。而中郵證券分析師在接受記者采訪時則認為,自2007年以來,政府一直嚴格限制低密度住宅的開發,甚至一度出現戶型限制。而近兩年來,他認為北京地區基本上沒有新增別墅用地出讓。當然,不排除個別低密度用地出讓情況,不過,他也表示北京『能出這樣的一塊地,還挺奇怪的』。中郵證券分析師表示,與配建公共租賃住房並無關系。
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