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針對房地產市場的二次調控不僅遏制國內投機性住房需求,對國外熱錢和投機需求也進一步再加以防范。住建部、國家外匯管理局近日規定,符合要求的境外個人只能購買一套自住房,境外機構只能在注冊城市購買辦公用非住宅房。境外大量熱錢購房需求將被迫收窄。
此前2009年1月北京市建委曾發文,自2009年1月1日至12月31日,暫停執行《關於規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》,對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋的有關規定。而目前北京執行的政策則明確針對的是個人購買一套自住住房。相比較原來政策中境外機構可以購買自用商品房,而新政修改為只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。
業內人士認為,高端住宅市場的部分購房者來源於境外,此項政策的出臺或可對高端住宅市場氣到明顯的抑制作用。
另外,今年4月份調控政策出臺之後,住宅市場成交受冷落但商業成交節節攀昇,商業地產6月份的成交比5月份多了1倍。此後,商業地產成交連續3個月上漲,人民幣昇值受到外資關注。不排除短線投資介入的嫌疑。商業地產的投資成為了房地產投資的另一種選擇。『鏈家地產』首席分析師張月認為,此次新規對於遏制境外的投資資金進入市場有一定的遏制的作用。但是在具體的執行過程中,尤其是成交之後是否用於實際辦公所需的監督難度較大。
有數據表明,1-10月全國房地產開發企業本年資金來源56923億元,同比增長32%。利用外資539億元,增長達43.3%;另有統計數據顯示,開發商的自籌資金及外資上漲均超過了總資金上漲的幅度。
目前房地產貸款無論是個人住房貸款,還是開發貸款,都在緊縮。第三套以上住房貸款已停止發放,繼而從11月1日起,各主要商業銀行又將首套房優惠利率由原來的7折,上調到8.5折。
央行11月2日發布的三季度貨幣政策執行報告首次提出要『繼續引導貨幣條件逐步回歸常態水平』。21世紀不動產認為,這意味著信貸逐步收緊,而首當其衝的就是佔貸款新增餘額約20%的房地產貸款的從緊。無論是貨幣政策的逐漸轉向、M2增幅的降低、信貸規模增速的壓縮,還是個人住房貸款和開發貸款的收緊乃至暫時性停貸,境外熱錢的嚴控,都確切無誤地傳達出一個信號:2011年房地產市場的資金流將迅速變細變小,開發商要過緊日子了。
最近,國家統計局發布的10月份房地產運行情況報告已經透露出10月份全國房地產投資繼續保持強勁增長勢頭,但開發企業的國內貸款已經出現0.9%的負增長,個人按揭貸款更是出現高達4.4%的負增長。21世紀不動產分析師預計,這種負增長的趨勢今後幾個月將會繼續。這些信貸政策將與此前的其他所有調控政策一起,構成房地產調控的『政策疊加效應』,從而產生『1加1大於2』的效果。這種疊加效應,可能遠遠超出業內人士此前的預期。
如果政策調控力度不放松,半年後開發商將面臨非常嚴峻的局面。
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