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近日一則關於『四大銀行停止開發貸款』的消息攪動著房地產業內人士的心。有的銀行站出來闢謠,有的銀行則暗地裡肯定,表面信息復雜但背後的信號明顯:開發商從銀行獲得的貸款的確在『收緊』。
緊縮的銀根是否會隨著新的一年開始而放松?銀行收緊開發貸款能否抓住此前飛漲的房價『野馬』的韁繩?會否出現新一輪房地產企業的洗牌?記者對此展開調研。
銀行開發貸款收緊
長期實行方能有效
此前為銀行帶來巨大收益的開發貸款在新政策中成了燙手山芋。
一位不願意透露姓名的業內人士告訴記者,開發貸款往往與個人按揭貸款捆綁在一起,即銀行為房地產開發商提供開發貸款後,開發商在賣樓的時候,優先推薦該家銀行的個人按揭貸款。銀行因此可以獲得穩定的收益來源,也因此銀行成為房地產泡沫的重要推手之一。
在新的房地產調控中,這一利益鏈條受到了規模的限制。一家大型國有銀行的員工告訴記者,在新一輪房地產調控中,房地產開發貸款規模受到了限制。如果一家銀行今年的開發貸款規模為100億元,10月已經完成了100億元,就不能再放貸;但如果有開發商還了20億元,就又能騰出20億元的規模。
長江證券房地產分析師蘇雪晶說,限貸的政策長期實行纔有可能成為『苦口良藥』。如果屬於階段性短期政策,明年還正常放貸,那效果可以忽略不計;如果是長期政策,明年只要是房價上漲還繼續限貸,那整體上對房地產市場會有較大影響,而且大開發商也可能受到波及。
限貸作用有限
開發商還會『暗度陳倉』
專家們普遍認為,與財大氣粗的開發商博弈,僅僅實施限貸政策是不夠的。
世聯地產首席技術官黎振偉認為,目前開發商來自銀行渠道的資金雖然緊張,但開發商有多元渠道,不可能全面限死。今年房價仍然很高,開發商回籠資金快,這是中國流動性泛濫帶來的。開發商即使資金緊張,也可通過提價來消化成本,反而增加了購買者的負擔。
蘇雪晶認為,新政以來,開發商資金面雖然整體偏緊,但還沒有出現資金斷裂跡象和風險。現在房地產銷售仍然火熱,資金回籠快,量也大。從目前情況看,銀行今年仍然正常放貸,甚至規模還超過2008年。
專家們擔懮,銀行限制開發貸款自身動力不足,銀行也可能出於自身效益的考慮幫助開發商『暗度陳倉』。黎振偉說:『開發商特別是國企,仍能通過其他項目渠道從銀行貸款,這在行業內已經是公開秘密。』
此外,即使銀行貸款收緊,還有很多民間資金從各種渠道進入房地產市場。『據我所知,有一些開發商以20%—30%的高利息從民間資金融資,這反而以高成本推高了房價。』黎振偉說。
華中科技大學國土資源與不動產研究中心主任盧新海說,限制發放開發貸款,中小型房地產企業的日子會很難過,拿地、拿錢是他們的主要工作,資金騰挪的餘地較小。對大企業來說不重要,特別是上市企業,不會有大的影響。
房價仍處高位
調控需整體跟進
房價高位運行的情況仍在持續。
11月15日,廣州房管部門公布10月房地產數據。10月,廣州市十區一手住宅交易面積為53.72萬平方米,同比減少2.1%,環比增加14.7%。由於交易登記時點相對於簽約時點的滯後性,廣州一手住宅交易登記面積仍呈現環比上昇態勢。10月廣州市十區一手住宅交易登記均價為15072元/平方米,同比上昇49.6%,環比上昇29.8%。
中國房產信息集團研究中心總經理陳嘯天認為,從新政後的交易情況看,『政策窪地』效應明顯。一線城市和一些二線城市交易量降低了,但絕大多數三線城市和部分二線城市交易量仍在上昇。此外目前政策尚未觸及另一個核心問題,流動性嚴重過剩,這會助吹房地產泡沫。
從年初的國十一條到九月底的房貸政策,國家的調控力度不斷加大。各地也不斷出臺相應的政策,諸如限制住房面積和套數,提高商業貸款和公積金貸款利率,甚至限制商品房價格調昇。如南京規定開發商在領取預售許可證之前,要去物價部門辦理明碼標價手續,申報價格在3個月內不得調高,3個月後需要調高的話須再次備案。
『限制商品房售價調昇對房地產市場投機的調控力度更大。放棄政府自身的一定利益,采取限制房價上漲的更強有力的措施,是政府調控房地產市場無奈但卻有效的選擇。』盧新海說。
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