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9•29房產新政出臺後,澆滅了樓市黃金九月之火,十月份多個一線城市住宅銷售提前入冬,據調查,60家大房企18家負債率超70%,業內人士稱,第四季度房地產市場或以逐步趨穩為主旋律。
調查顯示6成人不在金九銀十買房『金九銀十』是傳統房地產旺季,圍繞開發商是『從』還是『不從』的討論口水中,作為普通的購房者是買還是不買呢?中新網9月推出『決戰金九銀十』大討論後,十月底共收到了4011位網友的留言,其中60.4%的網友不打算在九、十月份購房。
火爆的金九樓市 銷售井噴進入到黃金九月後,北京樓市迎來熱銷,交易量出現大幅度上揚。據北京房地產交易管理網數據顯示,9月份,北京商品房住宅期房(除去經適房、兩限房等保障性住房)簽約量為91105套,日均成交量為304套,環比8月日均145套的簽約量上漲了近110%,同比去年9月份的日均321套下降了5%。據永慶房屋研展部統計,9月上旬上海一手房的成交量共為4963套,8月上旬的成交量為2875套,環比之下成交量回昇了72.6%。
京深滬樓市『入冬』 10月成交量大降受第二輪新政調控影響,京滬深三大城市的房地產市場均未能延續9月份回昇的勢頭成交量出現不同程度的下滑,市場再次陷入觀望之中。根據北京市交易管理網的數據,10月份全市新房共成交新房13842套,環比下滑26.4%;其中新房住宅7682套,日均簽約248套,環比降幅達37.1%。二手房方面,10月份北京二手房住宅日簽約量重新回落到500套以下。10月全市共成交二手房住宅14162套,日均簽約457套,環比下降14.4%。
上海和深圳成交量的回昇態勢也被遏制。數據顯示,10月份上海新房住宅成交量為13459套,環比下滑27.7%;深圳新房共成交4947套,環比下降8.76%。此外,兩地10月二手房住宅上海成交量為11220套,環比下降4.9%;深圳二手房成交量為10627套,環比下降3.48%。
業內人士稱,9月份交易量猛增,說明購房者的需求仍舊強大, 9月份低價純新盤供應量增加,購買者在經過觀望後,發現市場供應中有他們認可價格的樓盤,所以出手。大量價格合理樓盤入市,激發了購買者的需求。簽約量大增,在一定程度上也說明,樓市的需求仍舊強大,目前市場表現的是供不應求。
亞豪機構副總經理高姍認為,10月中上旬樓市成交雖然出現了量價同降,但仍屬於比較溫和的下降。受『二輪調控』影響,無論是開發商還是購房人對市場未來的預期都出現了偏差,也直接導致了10月開盤項目量的縮水。
四季度樓市大猜想 開發商資金鏈緊張隨著『9•29新政』以及各地『限購令』的落實執行,市場觀望濃厚,開發商的銷售乏力;加息、預售金監管等調控政策輪番出臺,開發商的融資渠道面臨枯竭。
據銀監會日前調研60家大型房企集團,結果顯示,有18家平均資產負債率超過70%;60家大型房企集團共有4266個成員企業,其中有64個成員企業的資產負債率已超過90%。在近期陸續出爐的上市房企的第三季度報告中,數據顯示,雖然上市房地產公司現金狀況環比有所改善,但從同比數據來看,其第三季度經營活動現金流量淨額仍較去年同期的124.3億元存在較大差距。
銀監會主席劉明康在參加湖南省委常委中心組(擴大)集中學習專題講座上表示,從目前的房地產市場狀況來看,調控效果依然顯現。自國發10號文件出臺後,房地產貸款新增額逐月回落,全國商品房銷售面積同比大幅度下降。但價格並未有很大的波動。9月份,購房需求再現反彈,國慶前後,有關部門和各地政府相繼出臺了新舉措,此後房產市場又明顯降溫。『現在來看,房地產市場不會有很大的下跌,但也絕不會再有大的昇幅,基本穩定運行。』劉明康說,從政策調控的效果看,房地產投資需求過大受到了初步抑制,盡管一線城市房價波動不明顯,但交易量已明顯回落。
提到樓市走勢,住房城鄉建設部專家王玨林表示,目前房地產市場的走勢主要還是看銷售量,統計顯示,今年前八個月的月均銷售量要高於2007年和2009年的月均銷售量,未來市場依然呈現平穩狀態,不會出現大的轉折。值得注意的是,統計局公布的八九月份房價同比2009年仍在上漲,而2009年正值樓市最高峰時期,相比而言,未來三月房價走勢不會出現大的變動。
市場分析人士指出,開發商在逐漸被收緊貸款的環境下,再次收緊預售資金,對房地產開發公司的現金流及新項目的影響巨大,開發商只有降價以求快速銷售回款,以保證足夠資金使在建項目竣工,對於第四季度的樓市,在資金鏈趨緊的情況下,開發商的打折優惠幅度會更大成業內普遍認識。
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