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曾被稱為『雞肋』的商業地產,在史上最嚴厲的住宅市場調控利劍下,正越來越成為『香餑餑』。
10月6日,搜房網數據監控中心統計顯示,9月份北京商用項目(寫字樓、商鋪)不論在成交量和成交價格上環比均大幅上漲,其中,預售寫字樓在成交量和總成交價格上環比上漲超過100%,分別達到119.43%、133.13%;預售商鋪成交均價則月漲超過1萬元,從8月份的51584.95元/平方米上漲至9月份的62753.73元/平方米,1個月的時間裡1平方米就上漲了11168.78元,平均每天則漲372元,漲勢之猛令人吃驚。
『在房地產領域,「金九銀十」歷來被認為是住宅地產的專利。然而在今年「新國十條」等強力調控和REITs(房地產投資信托基金)興起、險資投資不動產落實的背景下,房地產市場的「金九銀十」產生了微妙的變化,原本默默無聞的商業地產逐漸浮出水面,成為行業中備受關注的熱點。』搜房網在10月6日的分析報告裡如此陳述。
DTZ戴德梁行在國慶節的一份研究中也表示,大量資金的入市將在短期內拉動部分優質商業地產的價格,而保險資金的入市,更將推動商業地產價值的提昇。
9月商業地產量價齊昇
搜房網數據監控中心10月6日統計顯示,自9月1日至9月30日,北京商用項目(寫字樓、商鋪)成交量超過10萬平方米,達到103382.92平方米,成交總價達到45.982億元,成交均價為44477.37元/平方米。
按物業類型區分,9月份寫字樓共成交71139.84平方米,成交總價為30.026億元,均價為每平方米42207.03元,其中,預售寫字樓共成交61840.18平方米,相較8月份的28181.88平方米環比上漲119.43%;成交總價為27.847億元,相較8月份總成交價格的11.945億元環比上漲133.13%;成交均價為每平方米45030.80元,相較8月份的成交均價每平方米42386.59元上漲了2644.21元。
9月份商鋪共成交32243.08平方米,成交總價為15.956億元,成交均價為49486.54元/平方米。其中,預售商鋪共成交20869.61平方米,相較8月份的12861.72平方米環比上漲了62.26%;成交總價為13.096億元,相較8月份的6.6347億元環比上漲97.39%;成交均價為每平方米62753.73元,與8月份的51584.95元相比,1個月的時間裡1平方米即上漲了11168.78元,相當於每天上漲372元,漲勢之快速令人吃驚。而在2009年,北京人均年收入為21989元,換算成每天的收入,則只有60.24元。
實際上,自4月房地產調控新政出臺後,商業地產已經顯現資金流入的趨勢。
北京中原數據統計顯示,新政後,商業地產的簽約速度明顯加速,在4月15日至6月30日,北京商業地產的簽約率為15.4%,7月至9月15日,北京商業項目簽約率高達44.6%,相比6月簽約率已翻兩番。
中原地產市場分析師張大偉曾在接受采訪時分析稱,商業地產價格相對低估,是簽約率上昇的主因,而較高的回報率使得最近考慮價值投資的購房者,更多地轉向了商業地產。
SOHO中國於9月27日公布的數據更證明了這一趨勢,截至9月25日,該公司今年的銷售額達183億元,同比增長超過130%,並已提前完成『全年180億元』的銷售目標。
SOHO中國董事長潘石屹表示,其公司的銷售業績證明,上半年的調控措施對商業地產沒有造成實質性影響,相反『保監會為險資進入商業地產松綁,這對我們反倒是個利好消息』。
統計數據也印證了這一點。以土地為例,中原地產提供的數據顯示,自4月份新一輪樓市調控政策出臺以來,商辦用地成交比重逐步上昇。12個大中城市商辦用地成交宗數比重由4月份的25.61%上昇到8月份的41.05%,成交土地面積比重由4月份的5.10%上昇到8月份的38.72%。另外,商業和辦公樓開發投資額佔整體開發投資額的比重也呈現出逐步回昇的態勢。
險資將助推商業地產熱
潘石屹所指的正是保監會於9月5日下發的《保險資金投資不動產暫行辦法》,根據此辦法,保險資金投資不動產將僅限於商業、辦公,以及與保險相關的養老、醫療等不動產,且5年內不得轉讓。業內估算,未來約有4500億元的保險資金可以用於投資商業地產。
DTZ戴德梁行在9月28日發布的研究也表示:『保險資金進入商業房地產領域,有利於目前被明顯低估的商業地產項目體現其應有價值,提昇物業品質。同時引導更多開發商從事優質商業地產項目的開發。目前,雖然險資進入樓市尚處在前期籌備階段,但明年開始,保險資金或將成為大宗交易的主要買家。』
DTZ戴德梁行表示,從目前價格來看,商業地產的價值仍處於被低估的狀態,尤其是二、三線城市。其研究數據顯示,2010年第二季度,上海甲級寫字樓租金每月每平方米為204元,南京每月每平方米為93.6元,杭州每月每平方米為114元,而武漢每月每平方米僅為59.4元。而事實上,有相當一部分進軍中部地區的大型企業,有能力承受更高的租金水平,但同時對物業品質也有著更高的要求。
『一線城市商業地產市場相對成熟,因此剛剛入市的險資可能會以此作為切入點。』DTZ戴德梁行中國投資部聯席主管葉建成分析稱,而最先獲益的或將是商業地產的開發商,因為『保險資金的進入,提供給開發商多一條融資渠道和退出渠道。險資可以通過整棟收購或參股方式從開發商手中接盤商業項目,開發商也不再依賴分拆出售來回籠資金。除此之外,保險資金還可能采取開發定制的模式,即開發商根據保險公司要求開發地產項目,然後轉售給保險公司。明年,隨著險資的入市,相信更多商用物業的大宗交易將會出現,而一些大型的商業地產開發商也將最先獲益』。
湘財證券在其一份研究分析中表示,險資獲批投資不動產後,保險投資將在總收益率上提高45個基點放開限制。這也是保險公司極力呼吁投資渠道就涉足房地產的一大原因。
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