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大產權、小產權、鄉產權及政府產權都不是房地產法規及政策文件的書面概念。關於房屋產權方面,法律法規明確規定的,只有全部產權與部分產權之分。
全部產權亦稱全權,是指購房者獨自擁有對房屋的全部權利,他人不能乾涉,商品房與經濟適用房均屬於全部產權房。部分產權是在房改時期形成的一種特殊房屋所有權形式,它是指購房人按房改標准價購買的公房,購房人與原售房單位共同擁有產權,而使購房人只擁有了『部分產權』。部分產權是對房屋收益權和處分權有所限制,但2003年《北京市已購公有住房上市出售實施辦法》對於這種限制有所放寬,該《辦法》規定:除法律、法規規定不得上市出售的已購公有住房或者原銷售單位與購房人有特別約定外,按標准價、成本價、優惠價及『三分之一價』等購買的公房,均可以上市交易;取消售房收入由部分產權人與原單位分配的規定,原單位不再介入收入的利益分配;出售已購公有住房應按規定繳納有關稅費,其中,按標准價購買的公有住房銷售時,還需按當年房改成本價繳納6%的房價款;原單位做為房屋共有人,除特別約定外(依據原房屋買賣合同),只能在同等條件下享受優先購買權。
在實踐中,商品房與非商品房之分對於購房者來說,也是有意義的。商品房是指可以在上市交易的房屋,擁有全部產權的所有權房均可以上市交易。需要注意的是,由於國家對經濟適用房在土地及稅費方面的優惠,經濟適用房的轉讓的價格、對象、時間等條件是有所限制的。非商品房是指因房屋本身原因,不能上市交易的房屋。其中網友yyk提到的所謂『鄉產房』就是屬於這一種,『鄉產房』是指在集體所有土地上建設的房屋。房屋交易時,房屋所有權及其所佔的土地使用權應同時轉讓,但按現有法律的規定,集體土地使用權不能轉讓。『鄉產房』只能在本集體組織內部轉讓。
關於『大產權『及『小產權』的概念,社會上有不同的認識,一般認為,商品房開發商對其開發的整體建築取得的產權是大產權,開發商將其中的每個單元(每套房屋)再出售給購房人,購房人取得的產權既為小產權。在這種情況下,購房人取得的是全部產權的商品房,權利不受任何影響。另一種意見認為,大產權房是指可以自由交易的商品房,而小產權房是指只有使用權,不能上市交易的房屋。如果按這種劃分,小產權的房屋權利是受限制的。因此,由於大產權、小產權、鄉產權及政府產權等概念都不是專業概念,各人對其理解不同,我們應該避免使用這種模糊概念。另外,房地產政策各地有異,外地網友的具體問題應該到當地房屋主管部門進行諮詢為宜。
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