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在一系列政策重擊下,開發商面臨資金壓力在所難免。在信貸收緊、樓市下滑、股市低迷的情況下,房產企業只有靠自己的渠道融資。從數據已經可以看出,在所有資金來源中,依然是企業自籌資金上漲最快,企業的資金壓力明顯加劇。
進入9月份,處於調控政策高壓下的樓市突然開始了“回暖”,各種媒體紛紛報道了各地樓市成交量躥升、房價走高的現象,一時間,期待調控效果繼續發揮,企盼房價平穩走低的購房者陷入失望境地。如何看待調控下樓市這一迷局?業內人士指出,在地產商資金壓力越來越大的情況下,房價走高並不可持續,如果再伴有進一步緊縮政策出臺,樓市迷局或可終結。
資金壓力顯現對於龍頭房企萬科來說,今年的9月15日是個“終結”的日子。一年前的9月15日,萬科A股歷史上最大規模的增發方案,高達112億元的再融資計劃獲得了萬科股東大會高票通過,但此後一年中,該融資計劃遲遲未獲通行。今年的這一天,成爲萬科增發方案實施的最後期限,“自動失效”已不可避免。不僅僅是萬科,此前9月11日,A股上市公司中航地產的增發方案已經到期,並自動失效。而年初至今,儘管有20多家上市公司相繼提出增發股票再融資,但至今均已“擱淺”。
增發再融資停滯還僅僅是冰山一角,房地產企業的壓力已經顯露無遺,從此前公佈結束的上市公司半年報可窺一斑。在過去的半年中,儘管上市房企業績不錯,但經營性現金流、資產負債率等指標均不樂觀。統計顯示,今年上半年房地產行業的經營性現金流爲-778億元,而去年同期爲368億元,正負相差超過千億,其中上市房企現金流爲正的僅有三成,近七成的地產公司現金流爲負值。此外,上市房企總體資產負債率也在上升,已經達到67.79%,較上年同期的63.94%上升了近4個百分點。
業內研究指出,目前上市房企的整體償債能力弱於2008年的水平。該研究認爲,無論從資產負債率還是淨債務/母公司權益等償債能力指標上看,房地產行業上市公司的整體償債能力都低於2008年時的水平。
自籌資金佔比較高在房地產資金來源中,國內貸款、銷售定金以及個人按揭被認爲是最重要的幾個方面,而最新的統計顯示,這幾大來源均呈現放緩態勢,企業自籌資金佔比呈現較高態勢。
日前國家統計局的最新統計顯示,1至8月,房地產開發企業本年資金來源44363億元,同比增長35.0%。其中,國內貸款8460億元,增長27.8%;利用外資369億元,增長23.9%;企業自籌資金16628億元,增長50.7%;其他資金18906億元,增長26.8%。在其他資金中,定金及預收款10637億元,增長22.1%;個人按揭貸款5745億元,增長27.5%。
有業內人士表示,在一系列政策重擊下,開發商面臨資金壓力在所難免。在信貸收緊、樓市下滑、股市低迷的情況下,房產企業只有靠自己的渠道融資。從數據已經可以看出,在所有資金來源中,依然是企業自籌資金上漲最快,企業的資金壓力明顯加劇。
壓力終結房價走高?當越來越多跡象表明房地產企業資金壓力凸顯時,在近期召開的深圳房地產行業專題策略研討會上,一位來自大型國有銀行的人士稱,40%的開發貸款今年年底到期,對開發商有一定的資金壓力。如果9至10月開發商的銷售額不好,將可能會有嚴重的現金流危機。
因此,目前能夠化解未來可能出現的現金流危機的唯一路徑,或許就是期待近幾個月銷售額的大幅回暖。在本月初,萬科8月份單月銷售額過百億元的新聞,着實讓業內“頗感驚訝”。“堅持快速銷售的原則,包括採用積極的定價策略”成爲萬科方面解釋銷售額暴漲的主要原因。萬科總裁鬱亮稱,較高的新推盤銷售率,主要受益於萬科“不捂盤”、合理定價的經營策略以及以普通住房、裝修房爲主的產品結構。
業內人士表示,合理定價、迴歸理性,這是房地產龍頭企業在調控壓力下的策略選擇,當越來越多房地產企業陷入資金困境、存貨積壓越來越多時,一味期望樓市火熱“亂象”能夠延續並不明智。未來的資金壓力、大量新推盤的集中釋放,有望帶來房價的理性迴歸。