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近日,京滬穗深等一線城市樓市全線回暖的消息,給“樓市調控”再添熱門話題。有數據顯示,30個城市中就有26個城市成交面積環比上漲,其中的11個城市漲幅超過50%,一連串的數字暗示着尚未“調低”的房市房價又悄悄“低調”走上前臺,樓市回暖的消息彌散並折磨着很多人的神經。
今年4月國務院出臺的調整房地產市場的“國十條”,是房地產宏觀調控以來被大家認爲最好的一條政策,也是最嚴厲的一個政策。目前雖然央行還沒有調整基準利率,但購房優惠利率退出已經成爲現實,從8月初對第二套房認定標準確定爲認房又認貸開始,銀行信貸又開始了一次全面收緊。在辦理售房貸款業務時,目前首套置業普遍執行8.5折利率,第二套房更是嚴格執行首付5成、利率1.1至1.2倍的政策,而三套房貸大部分都已經暫停貸款。與此同時,嚴禁銀行不得對囤地、炒地、捂盤惜售的房企發放新增貸款。連番重拳出擊,政府希冀從政策和資金層面遏制房價過快的上漲。那麼,新政執行後的房市到底如何?來自國家統計局近期發佈的統計數據,8月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.3%,這是房價連續第二個月環比持平。截至目前,中國城市房價已連續15個月同比上漲。在當前複雜的國內外經濟形勢下,調控樓市和經濟增長之間難免會有一些衝突。保增長還是保民生,政府面對着現實的考量。業內人士指出,對於一些主要以土地出讓和樓市財政爲主的市縣,即使不考慮開發商的利益,自身生存也是難以跨越的難題。
現實經濟面臨着兩難的境地,政府將如何作取捨?國務院總理溫家寶的回答讓民衆憂慮的心尋到了方向。日前,溫總理在出席2010年夏季達沃斯論壇開幕式時表示,穩定房價和提供住房保障是各級政府的重要職責。溫總理強調,住房問題既是經濟問題,更是影響社會穩定的重要民生問題,穩定房價和提供住房保障是各級政府的重要職責。同時溫總理提出,“我們要進一步規範市場秩序,完善土地、財稅、金融政策,加快建立促進房地產市場健康發展的長效機制,抑制投資投機性需求,引導市場增加普通商品房的供給,加快保障性住房的建設,發展公共租賃住房,促進形成合理的住房供給結構,滿足多層次的住房需求。”此番發言不僅明確了保民生國計根本方針不會變,並指引了一條應對樓市的策略方向。
多數專家學者認爲,目前來看,房地產的調控政策不僅不能放鬆,反而需要加碼,尤其是金融機構的資本監管,在政策上不能留絲毫空隙。銀行對房地產開發企業的開發投資貸款應繼續保持收緊。記者看到剛剛披露的上市公司中報顯示,上半年房地產上市公司的負債近8000億元,而經營活動現金流量爲負的837.56億元,去年同期則爲418.06億元。當資金鍊緊張,房地產開發企業會降低出手土地的激情,變現要求增高也會迫使囤積的土地和樓盤估價而出。切實做好銀行對二、三套房貸的管理規定以及杜絕變相房貸現象,這將從源頭上控制樓市資本泡沫,讓炒房遁形,使房子歸於“住房”屬性。作爲金融、財稅監管,也有專家提出,國家政策在必要的時候是可以實施“差異化加息”,即只提高貸款利率,不改變存款利率。同時,變革稅收政策和土地政策,增加遏制投資性的增值稅、房產稅、豪宅稅等,增加高額炒房成本作爲調控手段。
事實上,以“國十條”爲代表的房地產調控措施,不僅僅體現爲單一調控房價,還要求增加普通商品房供應、盤活二手房市場、規範租房市場等,通過增加供應、緩和供需、抑制投機、去除泡沫,使房價逐漸回到合理水平。“國十條”實際重點更在於地方政府對保障房建設的重視程度,更體現民生性。記者瞭解到,目前,各地的保障房建設速度雖然都在加快,但距離各地年初所承諾的目標仍有差距,保障房的規模仍無法對商品房市場發揮平衡及分流的作用。政府應加強監督,力促各地抓緊落實政策,對一些逆流而上的城市,應當進行必要的曝光和問責。
從宏觀環境看,我國國民經濟繼續保持回升向好勢頭。這爲房地產調控政策的進一步出臺奠定了有利條件。下一階段,政策的調整和補充不僅要考慮短期市場形勢,更應着重於住房制度的深化改革。政府應以更大的決心更有力的措施,加快把保障性住房重大民生工程建設好,使民衆住有所居、安居樂業,從而令本輪房地產調控以改善民生、促進社會和諧穩定的宗旨得以堅持、不動搖,才能達到調控的預期效果。