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北京的小張最近想買套房子,但高昂的房價卻讓他一次次失望。『我是希望國家能夠出臺房產稅,這樣應該就能打擊那些有幾套房的投資者,他們脫手後市場供應多了,房價也就會降了,沒看到消息說現在有大量的空置房嗎?』和小張一樣希望通過稅收來調控房價的人不在少數。
上海市社科院城市與房地產研究中心主任張泓銘認為,開征房產稅有助於均衡財富,抑制兩極分化,從而把部分因房價暴漲形成的財富適當收歸國有。此外,房產稅有助於抑制過度投資持有,穩定房地產市場交易和價格。
但自住房房產稅的征收是否能起到降房價的作用仍引起多數人的質疑,或許短期內能在一定程度上抑制房價的上漲,但更多的是抑制房市的消費需求,而新增稅在現實環境中極其容易被轉嫁到購房人身上。『指望通過征收房產稅來抑制炒房,願望是好的,但實際效果恐怕難如人意。因為,房價的過快上漲,是多重因素造成的。單靠征稅,無論是保有環節還是交易環節的稅收,都無法有效解決。』財政部財政科研所副所長劉尚希指出。他說:『房價上漲不明顯或者房價下行時,征收房產稅對樓市的影響會更明顯一些。但是,在需求旺盛尤其是房價上漲預期明確的情況下,征稅雖然增大了房產的持有和交易成本,但增加的成本是可以轉嫁出去的。這時,即使開征房產稅,炒房者也會以更高的價格售出房產,把這部分稅負轉嫁給購房者,反而可能進一步推高房價。』
另外一個值得注意的是,房產稅之前只是對經營性物業征收,但現在如果開征,是否會對所有房屋征收?因為在我國,房屋的性質極其復雜。以北京為例,存在著大量的房改房、央產房、小產權房等產權、房屋面積不清楚的房屋,此外還有經適房、廉租房、兩限房等政策房。根據任志強此前的一項研究,北京各種性質的房屋達26種之多,可見其征收難度之大。『按照稅收的本意,是以佔用國家資源的比例來征收的,稅種的設計不是針對少數人而是所有人,這也意味著房產稅的開征,即使是首先面向經營性物業以及一些高端住宅進行征收,但最終將擴展到普通住宅。』據國稅總局一位人士透露。『房產稅應該不會涉及到一些政策性住房。』一位地方稅務局的某負責人表示。那如果這樣的話,是否又會引起房產稅征收的不公平呢?
房產稅成地方主要財源?在此前熱議物業稅的時候,就有專家提出,即使物業稅在技術層面已經沒有問題,但未來整體推出物業稅,最需要的是一個理想的外在環境。物業稅是地方稅種,未來的征收情況將主要取決於地方政府的積極性。『很多地方政府剛開始對於物業稅的試點是表示支持的,不過,不少地方政府回去研究了之後,都不願意繼續推行下去,因為物業稅整體推出後會降低地方政府的土地出讓金收入,同時物業稅顯然會對房地產市場產生較大影響。這些都是目前地方政府最擔心的。』一位接近財政部的人士透露。新加坡國立大學東亞研究所所長鄭永年表示,土地出讓金是地方政府實現經濟增長和增加地方財政的一個最主要的來源。
但在如今,包括重慶、上海、廣州、杭州、成都等地卻有消息稱稅務系統已經展開了多輪的房地產稅收征計培訓,並對征計評估的標准做了多番籌備。地方政府對房產稅態度的轉變背後又有何深意呢?
在本輪房地產市場調控中,土地市場成為調控的重點。根據中國指數研究院發布的《2010年上半年全國103個城市土地市場交易情報》指出,在全國住宅用地供應量持續增加的背景下,地價快速上漲勢頭得到了遏制。數據顯示,上半年,全國103個城市累計供應住宅用地20335.8萬平方米,同比增加100%,但供應量的增加並沒有帶來成交量的大規模增加,與此同時,住宅用地樓面地價為每平方米1863元,環比2009年下半年下降9%。這意味著地方政府土地出讓金的減少。
上月中旬,國土部通報了房地產用地專項整治情況,結果顯示,其中近六成的閑置土地主要是由政府原因造成。此後,國土部更是約談了部分土地違法嚴重地區的市政府主要負責人,掛牌督辦一批重大典型案例,而今年國土部首次使用的『15號令』,也將對地方政府相關負責人進行問責。『「約談」只是預警,如果大量土地違法違規問題仍得不到解決,國土部就可能動用其他手段。』國家土地總督察辦巡視員張璞曾表示,『即使調走了,但如果這個土地違法違規發生在任期內,也要追究責任。』據悉,下一步國土部將督促各地加快查處進度,維持對違法違規房地產用地的高壓態勢。『在中央加大地方政府的土地問責,同時土地收入減少的情況下,稅收成為調節財政收支平衡的砝碼。』上述觀察人士指出。
徐林也公開證實,我國將推進房產稅改革,它的開征可以為地方政府帶來一個穩定的主體稅種。『以「稅調」取代「政調」是國外房地產市場較為成熟的經驗,不僅可以改變「政調」不穩定因素,還可以從根本上扭轉地方政府把GDP當成倒賣土地的扭曲現狀,改一次性的賣地財政為稅收的細水長流,從根本上增加投機性住房的投機成本,從而讓樓市健康發展。』知名房地產研究人士楊成曉表示。
自年初以來,梳理歷次房產稅或者是物業稅所引發的議論時不難發現,在樓市僵持或者是政策的靜默期,『房產稅呼之欲出』的消息都會極大地吊足市場的胃口。能不能征?征稅是否合理?應該怎麼征?業內人士認為,稅費調整畢竟不同於常規的調控手段,這是長期且更加嚴肅的,必須在法律的框架內調整,因而這也決定了房產稅仍然處於『逐步推進』的現狀。見習記者石俊