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如果把房產稅比作能澆滅樓市虛火的大雨,那麼這片陰晴不定的房產稅傳言則像烏雲飄蕩了太久,在各個權威部門『雷聲』滾滾地表態、闢謠之後,人們不禁要問,房產稅的『雨』到底怎樣纔能落下。
房產稅,有如懸在樓市調控上空的達摩克利斯之劍,揮之不去,但又心有餘悸。
而在如今調控的敏感期,近日,發改委官員再次表態將推進房產稅的改革,由此引發對房產稅新一輪的熱議。
自年初以來,梳理歷次房產稅或者是物業稅所引發的議論時不難發現,在樓市僵持或者是政策的靜默期,『房產稅呼之欲出』的消息都會極大地吊足市場的胃口。從今年1月初的『國11條』中提出加快研究完善住房稅收政策後,輿論和專家廣泛解讀為物業稅即將出臺,但到了4月份,物業稅逐漸改口為房產稅,直到近期發改委官員的表態。期間,房產稅出臺、試點的傳聞與闢謠齊飛,上至國家部委的『免談房產稅』和『地方無權出臺房產稅』的表態,下至地方對房產稅政策的上報和爭相試點,諸多跡象表明,房產稅遠沒有想象中那麼簡單。
無論是房產稅或者是物業稅,在很多人看來,其初衷都是為了遏制投資投機,增加住房持有成本,從而達到增加供應平抑房價的目的。能不能征?征稅是否合理?應該怎麼征?這些問題每次都成為熱議的焦點。但業內人士認為,稅費調整畢竟不同於常規的調控手段,這是長期且更加嚴肅的,必須在法律的框架內調整,因而這也決定了房產稅仍然處於『逐步推進』的現狀。但另一個值得注意的是,地方政府對房產稅態度的轉變,從年初的反對到爭相試點,與此變化相對應的是,樓市調控以來各地土地出讓金的下降,房產稅的出臺是否將改變土地財政的模式?轉而讓征稅成為主要財源呢?這又引得多方質疑。
謎一樣的房產稅今年1月初,『國11條』出臺,提出要加快研究完善住房稅收政策。這被業內解讀為物業稅即將出臺,旨在抑制持續上漲的房價。更有消息稱,今年稅務部門將在全國范圍內開展房地產模擬評稅,物業稅『空轉』工作在部分地區試點了6年多之後,將推廣至全國。
據了解,物業稅又稱財產稅或地產稅,主要是針對土地、房屋等不動產,要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款,而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的昇高而提高。專家表示,只有對持有環節征收,纔能增加持有者的成本,促進房地產的流轉,補充有效供應不足,抑制房價的非理性上漲。
對物業稅的討論在兩會期間達到高潮,多位代表和委員的提案建議推出物業稅試點。有政協委員提出,無論從房地產市場穩定、財政稅收穩定、政治社會穩定的角度看,都必須下決心試行物業稅,以調整社會階層的利益。通過開征保有稅來調節,迫使富人減少對地產資源的佔有,增加市場供應,進而達到調節房價目的。開征保有稅,先開征房屋閑置稅,然後再逐步開展物業稅的征收。財政部也表示年內完善房產稅制度。
但到了4月,熱議的焦點從物業稅轉為房產稅,而京滬渝深四地可能試點征收房產稅的消息更引起市場極大波動。據一位財稅系統的內部人士透露,由於物業稅的征收方式,與國內房地產市場實施的土地出讓制度有所矛盾,『考慮到征收物業稅難度很大,因此很有可能以房產保有稅取而代之。』
據了解,房產稅並非新稅種,我國早在1986年開始實施,所依據的是當年頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》。業內人士表示,從性質上分析,物業稅和房產稅基本上同屬一物,都是持有環節的稅收,區別在於前者涵蓋面更大,包括所有的不動產。而房產稅目前只是針對經營性物業征稅,對於個人自用房屋則不用繳納。
在4月出臺的更嚴厲的樓市調控政策『新國十條』中,再次提出要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。此後,業界把目光對准了各地陸續出爐的地方版調控細則中有關房產稅費的新規,國務院法制辦和財政部兩部委有關人士亦同天表態,開征住房保有環節的稅收。而針對上海市擬對住房保有環節征稅的傳聞,國稅總局澄清,地方政府沒有權力出臺新稅種。而發改委下屬機構有關負責人提到『三年之內免談房產稅』的說法,更讓發改委和住建部出來正面闢謠。
在國家部委表態和回應的同時,重慶和上海等地試點房產稅的消息仍不絕於耳。直到8月24日,發改委財政金融司司長徐林提出,將推進房產稅改革,讓房產稅再次引發熱議。
對於謎一樣的房產稅,多方爭議集中在開征的條件和時機是否具備和成熟。一位長期關注房地產業的觀察人士指出,對於物業稅或是房產稅,有幾個現實問題等待解決。首先是稅收開征之後,需要協調分給國家和地方的比例以及哪些相關稅收將替代;其次,由於我國房地產評估業在跨體系評估方面的經驗不足,政府每年對所在區域的物業進行評估幾乎是不可能完成的任務;最後是法律以及稅種設計方面的問題,物業稅需要經過一個立法的過程,房產稅雖有法可依避開了立法程序,但如何設計仍是一個復雜的問題。