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鏈家地產市場研究中心與光大銀行昨天發布的《北京市二手房貸分析報告》顯示,樓市新政施行後,北京市二手房全款購房比例激增,平均貸款成數也有所下降。專家認為,這顯示新政施行後,投機型及投資型購房者大舉撤離市場,取而代之的是以純剛性需求為主體的購房結構。
>>二手房貸變化一
全款購房比例激增
報告顯示,今年4月15日前,北京市二手房商業貸款比例在47.5%左右,但新政實施之後,從4月16日-8月25日4個月間,這一比例下降到31.4%;而二手房全款購房比例則由新政前的38.9%上昇至59.9%,創下2007年1月以來的新高。
而根據中原地產昨天公布的數據,在近期真正開始施行『認房又認貸』的一個月裡,北京市二手房全款購房佔比已達到68.1%,這一比例與貸款政策最為寬松的2009年下半年相比,漲了逾40個百分點。
【解讀】鏈家地產副總裁林倩:新政施行後,貸款政策緊縮,貸款壓力大幅增加,不少購房人寧可改向親友借貸或利用名下其他房產扺押借款來籌措房款,也不願意過多地從銀行貸款。這導致全款購房和申辦貸款比例出現逆轉,也顯示出北京剛性購房者的購買意願及購買實力驚人。此外,新政後,整個房地產市場迅速形成觀望氣氛,尤其是主要依靠貸款購房的初次置業者選擇觀望,也直接導致了貸款比例的下降。
中原地產三級市場部研究總監張大偉:這顯示新政施行後,投機型及投資型購房者大舉撤離市場,取而代之的是以純剛性需求為主體的購房結構。全款客戶更容易砍價,在二手房市場,全款客戶一般能比貸款客戶以低2%-3%的價格成交,這也是很多客戶選擇全款購房的原因之一。
>>二手房貸變化二
平均貸款成數下降
報告顯示,新政實施後,除了50歲以上的人群,其餘各年齡層二手房客戶的貸款成數均出現了不同程度的下降。例如25-29歲的人群,在新政實施前,平均貸款成數為5.4成,而新政之後,平均貸款成數下降至5.2成。就整個市場來看,平均貸款成數由新政前的4.9成下降到4.7成。值得一提的是,雖然貸款成數下降了,但新政後二手房客戶的貸款額度仍保持上漲。尤其是40-49歲貸款群體的貸款額度上昇最明顯,平均從75萬元昇至88萬元,上昇了17%。
【解讀】林倩:新政後貸款成數下降的主要原因在於貸款門檻提高,迫使購房者必須提高首付,降低貸款成數。而能夠繼續接受高首付或者高利率的客戶,一般都屬於購房能力較強、所購房產總價較高的類型,因此又造成了新政後貸款額度普遍大幅提高。消費者貸款額度的上漲,並不代表貸款能力的提高,『貸款能力體現在貸款成數和貸款額度兩個方面。在房價快速上漲的情況下,部分原本具備全款能力的客戶被迫改為貸款,但其貸款成數往往較低;還款能力較差者則被迫減少貸款成數;個人融資能力較強的客戶也盡量減少貸款成數,以緩解還貸壓力』。
-其他看點
購房人年輕化
報告還針對北京二手房市場購房人的年齡結構進行了分析,指出北京二手房市場存在年齡與還款壓力失衡的問題。
根據鏈家地產交易中心統計,北京首套房貸申請人的平均年齡只有27歲,這與日本及德國首次購房人平均年齡42歲、我國臺灣地區首次購房人平均年齡36歲、美國首次購房人平均年齡在30歲以上相比,顯然,北京年輕人過早且過於依賴父母力量購房。
【解讀】林倩:購房人年輕化是一個值得政府關注的警示,提前購房不但造成了購房壓力的年輕化,同時也助推了北京房地產市場長期供不應求、房價難以調控回落。目前,如何延緩年輕人過早的購房需求,以及撫平為人父母者與年輕人本人在初入社會時暫時性『無產』的恐慌心理,將是引導北京房地產市場健康發展的關鍵因素。
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