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住房問題通過市場化來解決,與住房問題通過政府乾預來解決,並不相互對立。住房的經濟屬性屬於初次分配領域的問題,而住房的社會屬性則屬於再分配領域的問題,兩者的有機結合構成了住房政策的主調。因此,從這個意義上講,『居者有房住』和『居者有住房』兩者並不矛盾,前者是政府履行職責的體現,後者則是在前者基礎上發揮市場作用的地方。對於社會弱勢群體而言,『居者有房住』正是政府住房保障制度的著力點,也是新『國十條』的宗旨所在。
必須強化住房保障制度建設『居者有房住』不等於『居者有住房』。房產不同於普通商品,屬於個人或家庭的大額支出。即便是發達國家,也不見得人人都能買得起房子。盡管我國的經濟發展水平還未及發達國家,但住房自有率卻超過人家,為世界最高。
住房需求難應與買房需要畫等號,但我國房價漲幅之大、房價之高,超出了一般普通人的承受能力,則說明了住房需求的實現方式出現了問題。一般來說,住房需求通過兩種方式來實現,一種是通過住他人房子來實現,即租房,另一種是通過住自己的房子來實現,即買房。無論是通過他住或自住來實現住房需求,作為公共政策重要組成部分的住房政策,都應是政府大有可為的職責所在。
要讓租房的能租到房,讓買房的能買到房,政府應切實加快住房保障制度的落實。住房保障制度的性質要求更注重社會公平而非市場效率,將『居者有房住』而不是『居者有住房』定位為住房保障的目標,其實質是滿足廣大居民的住房需求。考慮到我國尚屬於發展中國家,受經濟發展水平與財力的制約,還不太可能一下子滿足所有人的住房需求。因此,在以『居者有房住』的前提下,分階段、分層次,通過住房供給政策與需求政策的同時兼顧,使住房保障制度盡可能地惠及所有有住房需求的人。
具體來講,當前重點需要解決的社會弱勢群體尤其是低收入家庭的住房問題,農村進城務工人員的住房問題亦應考慮在內,然後再逐步解決中等收入家庭的住房問題,而高收入群體則應依靠市場來滿足其住房需求,從而形成不同群體有不同的住房需求解決方式。一個合理、完整的住房保障體系應是以經濟適用房、廉租房、兩限房和公共租賃房為主的保障型住房供給體系和以居民購房補貼、房租補貼、住房公積金為主的保障型住房需求支持體系。為此,在住房供給方面,政府除應增加直接投資興建中低收入群體住房外,還應利用稅費減免、貸款優惠等方式鼓勵房地產企業從事保障型住房的開發建設;在住房需求方面,政府以社會再分配的形式直接對中低收入群體發放住房補貼,俗稱『補人頭』,以提高他們的住房支付能力。
住房保障制度建設將是一項長期任務,新『國十條』的重要亮點是建立考核問責機制,指出住房保障工作由省級政府負總責、城市人民政府負責落實,這無疑將考驗著長久以來依靠『土地財政』的各級地方政府能否真正將住房保障制度建設落到實處,也因此將影響著今後一段時期的房地產市場走向。
最後,關注住房保障問題,需要有更寬廣的政策視野。住房保障同失業、養老、醫療等保障一樣,同為社會保障制度的組成部分。我國住房自有率這麼高,買房者前赴後繼,個中緣由,很難說不與失業、養老、醫療等生活保障沒有關系。因為,假如社會保障制度不完善的話,買房可以視為應對未來生活不確定因素的一種防范性投資,是實現自我保障的重要手段。所以,實現『居者有房住』,除加快落實住房保障制度外,也應加快完善其他保障制度,讓那些買不起房子而租房子住的人無後顧之懮,也讓那些能買得起房子的人不把買房子作為唯一的住房選擇,以減少購房需求,並減緩房價過快上漲的趨勢。
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