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編輯先生:
這些年來出臺的房地產政策,總是在住房問題是經濟問題還是社會問題之間搖擺。當宏觀經濟遇到增長乏力時,往往采取刺激房地產市場發展的政策;當房地產市場過熱時,又常常回過頭來強調抑制房價過快上漲。
平心而論,特別是中國人,都是買房置地為第一,請問,『居者有房住』與『居者有住房』之間的微妙關系,應如何解釋?
讀者魏實木
從國務院出臺新『國十條』至今,房地產市場似乎進入了波瀾不驚的狀態。成交量回落尚未『擊落』高房價,8月全國房價再上漲,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.0%。這種量跌價漲的狀況意味著房地產市場的前景還不明朗。房價的走勢怎樣,尚需進一步的觀察。
住房問題具有經濟性與社會性
住房問題既具有經濟屬性,也具有社會屬性。經濟屬性是指市場經濟下住房既是消費品,也是投資品。人們購買房產,首先看重的是它能滿足居住需要,當購買更多的房產時,它就具有了投資功能。現在房價之所以居高不下,其中一個很重要的原因是當人們滿足了居住需要後,就用投資於房產作為增加財產性收入的主要渠道。這也可用來解釋一種有意思的現象:面對高房價,喊降的人並不是那些有房族,而是那些無房族,但當無房族變為有房族後,卻希望房價繼續漲。
房產是一種特殊的商品,因為它所依附的土地是一種有限的資源,我國又是人口眾多、人均土地資源十分有限的國家,土地資源的稀缺性決定了房價在可以預見的未來,總趨勢依然是漲;而且,我國的土地供給具有壟斷性,政府能夠通過調節土地供給量讓地價進而是房價保持在它所期望的位置上。因此,很難套用一般商品的供求理論,認為在自由競爭條件下供求的變化會讓房價自動漲落。
所以,投資於房產這種特殊的商品,盡管短期內或有虧損,但長期看則是獲利不菲。有研究表明,住房實行商品化以來,投資於房產,不僅可以保值增值,而且獲利程度要遠高於投資於黃金、股票等其他資產。
除了經濟屬性外,住房問題還具有社會屬性,也就是它具有福利屬性。有一個適宜的住所是人的基本需要,是實現社會穩定與和諧的基石。住宅雖總體上屬於私人產品,但具有准公共產品性質,因存在外部效應、競爭不充分等問題,市場條件下無法自動地實現它的合理化配置,因此必須由政府乾預,其目的在於保證全體社會成員都有房住,尤其是要滿足那些市場條件下弱勢群體的基本住房需要,確保所有人不論其收入或經濟來源如何都享有住房權利,這是政府必須履行的基本職責。
總體而言,自1998年房改以來,由於住房政策過於偏向市場化,也由於『土地財政』成為地方政府難以割捨的大宗財源,造成了當前住房問題的窘境。一方面是大多數人被趕向樓市,推昇了房價,另一方面卻是一部分人因高房價而買不起房子,或基本居住條件得不到改善,或成為蟻居一族。
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