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按照正常房價構成,樓面成本、建築安裝成本、建設期間費用只佔到房價的三成左右,甚至更低,按道理房價有很大的下行空間。但我們看到,恰好是調控讓開發商的一些軟成本剛化:
其一,剛性化稅費,僅預征部分,包括約5.5%的營業稅、約1.5~5%的土地增值稅、約3.75%的所得稅預征,在調控環境下這些為剛性稅費,在此基礎上再計征的預繳所得稅約5%。調控前此項費用僅佔開發總成本的7%~9%。
其二,整體宏觀政策因從緊調控導致此消彼長:為了夯實宏觀經濟基礎,國家出臺的財政、貨幣政策有利於實體經濟發展,像鋼材、汽車業都將有所回昇,間接增加了開發成本,圍繞金融市場的建設,也導致房產商資金總額有所增加。
其三,在從緊政策下房產商首先選擇了產品品質調整而不是直接降價,間接增加了成本支出:比如為了拖延供應時間,開發商大量推進成品房,比如為了迎合普通消費,將一些大戶型轉化為小戶型,比如為了照顧信貸緊縮導致部分外地人無法買房,提供無息首付、分期以及提供做假資料等,這些為對抗降價所做出的調整,無一不會導致開發成本增加,包括利息費用與直接支出。
其四,調控還讓一些閑置土地快速上市,間接助推房價保持穩定:閑置用地往往地段、配套、區位優勢明顯,在整體價格預期下行的態勢下,這些閑置用地可以比照新盤均價推出,甚至略有下降,建立於此類閑置用地基礎上的新盤,其利潤空間大,成本拐點低,抗價格下降彈性充足,因此這類閑置用地推出,實際上讓一些擬降價區域轉而形成拉鋸狀態。
由此可以分析,真正降房價是不需要很多措施的,僅僅圍繞稅費、信貸即可,一旦系統推出多位政策,反倒會相互抵消作用力,或者說是削弱了房價的下行空間。
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