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商業地產終出人頭地。在住宅地產哭喊連天的情況下,從陪嫁丫頭轉身為搶手新娘,其中最大的陽謀家非『新國十條』莫屬。
回顧商業地產做丫頭的日子,雖偶有風光,但多數被恆隆地產董事長陳啟宗斥為三流,希望自洗塵垢,讓面貌煥然一新,不要『對不起百姓、對不起國家』。
商業地產雖為新娘,但也是偏房。雖專家們掐指一算:日後必扶正,但資金、耐心和稅收是三大攔路虎,如何跨越很考驗智慧。
慶幸的是,路很長,但商業地產已在路上。
商業地產成新政下『完卵』
商業地產是新政覆巢下的完卵。因本次新政劍指住宅市場,商業地產幸免於難,成投資客和開發商的避風港。新政以來,保利、萬科、綠地等房企都加大力度進軍商業地產,涉及資本達千億元以上。據相關機構統計,今年上半年五成品牌房企非住宅對利潤貢獻率20%,比去年有所上昇。
『商業地產未受新政影響』,中國房地產業協會副會長介紹,1-7月份全國辦公樓和商業營運用房銷售增速39.4%、36.6%,但住宅銷售面積增速僅僅為7.1%。1-7月份商業銷售額同比增長47.9%,住宅為11.7%。此外,投資開工面積方面,辦公樓、商業營運的情況也高於住宅。
『商業地產從陪嫁的丫頭到現在搶手的新娘』,今典集團董事長指出,中國地產有史以來,商業地產基本上就是一個陪嫁的丫頭的位置。比如覺得這個地方沒有酒店不好,能不能在規劃裡加一個酒店,把酒店作為小區配套,並不是地區需要的商業物業。目前大部分小區商業配套包括酒店,大部分都處於非盈利狀態或者說依然是虧損的狀態。
昇值是商業地產吸金魅力
仿佛一夜之間,開發商都開了竅,一窩蜂地進軍商業地產。在平安物業投資管理有限公司董事長兼CEO看來,除中央多次新政都針對住宅市場,從政治上打通開發商的任督二脈外,真正讓開發商動心的是商業地產的吸金大法魅力。『做商業地產可以分享到資產昇值這個時段所給你帶來的豐厚的利潤』,他認為,房地產的昇值其實最主要的還是土地的昇值,在土地上面所附著的建築物也有昇值的空間。如上海的新天地附近,十年前在那裡的樓面地價大概2000元/平方米,那時住宅價格也纔6000元/平方米。但現在那地方樓面地價已去到3萬—4萬元/平方米,也就是土地成本已上漲15-20倍,如果開發住宅當時只能賣6000元/平方米,但若做商業地產持有到現在,就能享受到土地昇值帶來的昇值空間。
金地集團董事長凌克用金地開發物業對比來佐證商業地產的吸金魅力,北京金地國際花園建築面積40萬平方米,其中住宅25萬平方米,辦公樓15萬平米。其中投資住宅的時候花了3年時間把它賣掉,投資回報在兩倍左右。投資辦公樓是1.5億美元,近期對辦公樓做的一個估值,在6億美元左右。也就是說辦公樓投資了6年,光資產增值就有4倍多的回報。
除了商業地產的吸金優勢,低地價、城市化消費需求增加、上市公司業績要求等也是開發商進軍商業地產的緣由。與會大部分專家都認為,商業地產由於帶有政府的政績需求,商業用地雖然也要招拍掛,但因為政府希望做這些東西,開發商可能跟政府談到一個比較好的地價,最起碼比住宅更有吸引力的一個地價。廣州、北京、上海等地都出現過商業地塊設置苛刻的條件進行內定。
擺脫商業地產三流地位
萬馬奔騰,逐鹿商業地產,在恆隆地產董事長陳啟宗看來是好事,因為競爭能促使商業地產發展。來自香港的恆隆地產是全國商業地產開發最成功的企業,目前全國租金第一,陳啟宗在觀摩過全國大多數商業項目之後,得出的結論是:現在全國大中城市大部分商業項目都是三流項目,差勁得不得了。『老外有句話,在一個瞎子國度裡,要是你有一只眼睛,你就是皇帝』,陳啟宗認為,雖然很多人在商業地產賺了很多錢,但他的答案是因為競爭缺少,沒有競爭,猴子就變王了。10、20年,中國商業地產競爭的水平不夠,很多人雖然沒有做出世界級水平的東西,但是還可以賺錢。
正因為中國做商業地產的開發商水平低,恆隆地產從香港進軍內地市場,就避開萬科、華潤等眾人逐鹿的住宅市場,專攻商業地產。陳啟宗希望有更多的優秀商業開發商出現,因為中國實在太大,機會太多,現在全國大中城市的三流項目是浪費了土地資源,對不起老百姓、對不起國家。
『實際上在中國做商業地產,真正成功有多少?不多。』新城市集團董事長曹志偉也認為目前中國商業地產很不成功,『中國最成功做商業地產的,純粹是官商地產。地有多少不是招商引資進去,都是戴帽子指定給他的。那個基礎價格非常便宜,傻瓜都會做。』
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