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從惠州商圈發展的歷史來看,南壇、下埔、麥地是比較傳統的老商業區,隨著惠州城市『南進北拓』戰略的逐步實施,河南岸和江北成為主要的人居拓展方向,在吸引大量常住人口的同時,商業氛圍也漸漸旺了起來。
南壇下埔商圈
鋪源緊張而售價高,成交並不活躍
5萬多元/平方米,10多間鋪,根本沒有做大規模的宣傳就被一搶而空:南壇樓盤萬象江山的街鋪,可以說是南壇商業地產的一個縮影。
作為傳統的商業老區,南壇和下埔商圈主要是靠若乾商場和各類商鋪支橕,商業氛圍已經非常成熟,臨街商鋪基本要賣到5萬元/平方米以上,內街商鋪也要2萬元/平方米以上,而且還要動輒數萬元的轉讓費。即便是這樣,鋪源也非常緊張,手中有鋪的業主都不願意把鋪放出來,新鋪更是少之又少,加上價格不菲,這裡的商業地產成交並不活躍,可以說是『有價無市』。據中原地產統計,今年1-7月該片區一手商業地產成交套數僅為13套,成交面積1268.47平方米。二手商鋪方面,隆?地產1-7月業務量中,南壇片區佔成交總量的6%,均價達到了3.7萬元/平方米。
此外,南壇下埔商圈還有一個值得注意的現象,就是很多商鋪是以前的老住宅樓一樓改建而來,也就是住改商,這就存在相關的配套設施跟不上和不規范的問題,而且還涉及到以後的拆遷補償標准不同等復雜事項,也在一定程度上牽制了商鋪的交易熱情。
麥地河南岸商圈
商圈最大供應量多,一手商鋪成交佔比42%
在老惠州人心目中,麥地一直都是宜居宜商的旺地,近年來在惠南大道開通、港惠新天地營業等標志性事件的帶動下,河南岸的商業地產有了突飛猛進的增長,並逐漸與麥地片區相連,形成輻射花邊嶺廣場至南部新城一帶的經濟走廊。加上多個大型社區相繼崛起,密集的居住人口也使得這一片區成為目前惠州商業集中度最高的商圈之一。
目前這一商圈在售的寫字樓項目主要是港惠新天地和曼哈頓廣場,均價都在8000元/平方米左右,比起年初大概都漲了1000元/平方米以上。此外,還有即將推出的泰豪廣場、正在建設中的麗日銀座,都有商業部分。
而與南壇西湖商圈相比,這裡的商鋪由於起價不高,即使是臨街商鋪也僅20000元/平方米出頭,普通街鋪10000多元/平方米也能買到,加上供應量大,所以成交非常活躍,被不少業內人士和投資者認為是足有潛力的商圈。據中原地產統計顯示,在今年1-7月惠城區一手商鋪成交總量中,麥地河南岸片共成交402套,佔比42%;成交面積32088平方米,佔比38.7%,如果把其輻射到的金山湖片區加進去就更多。
而在二手商鋪方面,從周邊林立的中介地鋪就可以看出其火熱程度。從隆?地產代理的情況來看,麥地河南岸片區的成交是最為活躍的,1?7月僅河南岸片區商鋪成交套數就佔到總量的64%,均價達19573元/平方米。方正、信和、裕霖等多家中介也反映,今年以來成交最主要的還是集中在世貿一帶的麥地商圈,以及沃爾瑪一帶的河南岸商圈。
港惠新天地等大型購物中心的開業為演達片區帶來了旺盛的人氣。