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模式存疑問
北京市建委相關負責人對《中國經營報》記者表示,通過市區政府建設收購、組織產業園區管理機構和企業、社會單位建設經營等多種方式擴大公共租賃住房規模。公租房由政府或企業持有並公開配租。
根據北京市建委的介紹,今年北京市計劃開工建設、收購公共租賃住房1萬套。目前已落實19個項目,力爭全年開工建設收購公共租賃住房2萬套以上。
多方面因素促成公租房一面世即遭尷尬。
在遭到質疑後,一自稱參與制定北京公租房相關政策的內部人士公開表示:『公租房的成本租金計算是合理的。』其具體理由則是,公租房成本包括建設成本和管理成本兩方面。目前公租房的建設成本在每平方米6000元到8000元。管理成本主要來自3.6%的公積金貸款利率。公租房的成本目前也只是計算需要償還利息的成本。以此計算,每月需償還的利息為21.6元至28.8元。『加上物業、小區管理等方面費用,公租房的成本租金在25元到30元,是合理的。』
成本真有這麼高嗎?北京市建委方面並沒有公布詳細的成本。但據了解,豐臺區黃土崗公租房是政府從開發商手中以8100元/平方米的價格回購的。該價格完全符合上述人士的成本計算,卻難以解釋在沒有土地溢價下的成本過高。之前多個地方在爭議商品房是否暴利時都暴露出房地產成本並不是很高的問題。住建部政策研究中心副主任王玨林8月5日再次指出:『每個企業賣掉房子就能盈利。』
而根據記者調查,上述回購的商品房所在地區的價格基本上不超過每平方米15000元。『每平方米8100元的回購價格,無法讓人信服。』上述業內人士表示。
時間回溯到半年前,豐臺區黃土崗地塊在2009年12月拍賣,當時的周邊商品房價格已逾15000元,甚至當時該地塊限價房的銷售限價也達到8100元/平方米,成為當時北京市限價房定價的最高點。當時該地塊還包括配建6萬平方米公共租賃房,當時約定建成後將由市住建委或政府授權的單位以8100元/平方米的價格優先回購。隨著商品房價格的飆昇,帶動了土地價格的攀昇,但保障性用房的目的是低收入者有其居,政策性保障住房的價格機制如何在即使市場地價和房價繼續攀昇的情況下實現保障功能,如何使公租房這類保障性用房享受到切實的政策性保障,這或許還未列入政府的考慮范疇。
另外一個模式則是企業開發並持有的公租房。比如北京控股集團有限公司公共租賃住房項目,是國有企業利用自有土地建設的公共租賃住房項目,建成後由北京控股集團有限公司持有管理,面向社會公開配租。
無利不起早。上述開發企業總經理告訴記者:『企業參與必然要考慮回報。』
重慶市人民政府發展研究中心研究員王秀模告訴《中國經營報》記者,公租房租金應該維持在市場租金的60%左右最為合理。『只要降低管理成本,政府是不會虧損的。』
顧雲昌則表示,公租房租金該如何設定,應該征求各方面的意見,而不能『閉門造車』。據悉,8月10日,廣州市房管局就租金問題專門邀請了相關專家、學者、相關部門和街道、社區等基層工作人員以及保障對象代表進行討論。
它山之石
在香港,由政府提供的『公屋』租金僅為同地區市場價的25%,平均月租1320港元,解決了將近三分之一香港市民的住房問題。香港公租房確實是自負盈虧,但它不是靠高租金打『夾心層』錢袋的主意。由於長期奉行低租金的政策,單憑租金的收入,公租房的運營實際上是虧損的,比如,在2003~2004年度公租房管理單位的綜合賬目就有5.89億港元的赤字。後來,香港特區政府通過公租房附屬的商業開發,以及把公租房旗下的物業上市的辦法解決了赤字問題。當年,151個房委會旗下的商場和178個停車場總共在股市融資300億港元,順利解決了租金虧損問題。
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