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新政執行後,以剛性需求為主的小戶型產品進一步成為市場關注焦點,婚房、老年改善等多重需求都瞄准了小戶型產品,而新開項目中小戶型的供給量也在明顯提昇,開發商們有意將小戶型產品加緊入市作為緩解市場銷售壓力的重要措施。
商品房待售面積
全國逾1.9億平方米據新華社電國家統計局4日公布的數據顯示,今年6月末全國房地產開發企業商品房待售面積為19182萬平方米,同比增長6.4%。
國家統計局專家解釋說,商品房待售面積是指房地產開發企業已竣工商品房中至報告期尚未售出或出租的面積。
2005年以來全國房地產開發企業商品房待售情況為:2005年末商品房待售面積為14679萬平方米,同比增長2.7%;2006年末為14550萬平方米,同比下降0.9%;2007年末為13463萬平方米,同比下降7.5%;2008年末為18626萬平方米,同比增長38.3%;2009年末為19947萬平方米,同比增長7.1%。
國家統計局同時公布了這些指標的來源和方法。統計調查對象是具有法人資格的獨立核算的房地產開發與經營單位,也包括附營的房地產開發與經營業務活動單位。截至6月末,符合填報要求的房地產開發企業(單位)為80522家。
小戶型標准重新界定
對於小戶型產品的定義,已經不再局限於30-50平方米的蝸居產品,而是更加側重功能緊湊性,根據不同戶型確定小戶型的整體概念。中國指數研究院天津分院研究副總監鍾文輝表示,60平方米以下的一居室、80平方米以下的兩居室和120平方米以下的三居室,都應算作小戶型,而並非單純以面積歸類小戶型產品。
據了解,目前天津市在售的小戶型產品包括陽光100南開時光、中央公館、中國窗、喜年廣場、中海御湖翰苑、瑞景名郡、曠世國際、海河新天等項目,還有一批即將入市的小戶型產品,包括萬科金奧國際、億城倍兒幸福、YOHO灣、和平時光、保利香檳國際、西城金品等,預計到三季度結束前,在售小戶型產品將超過40個。此外,還有一些商品住宅項目中,對於小戶型產品的分布比例也會適當增加,市場供給量也會有所上漲。
業內專家認為,小戶型面積較小、總價較低,空間安排相對緊湊,對於新政調整後剛性需求比例大幅上漲的市場背景來說,這類產品屬於銷售難度較小的類型,同時也吻合市場需求趨勢,因此開發商將銷售策略重心轉移到這些產品上能在短期內緩解資金流的壓力。
50年內產權公寓產品成交難度大
在近期上市的小戶型產品中,復式產品LOFT、精裝修酒店式公寓等都是熱門產品,購房者的關注度則更多集中在性價比和高品質設計兩大方面。
『南開時光主力戶型是70-130平方米的精裝躍層,挑高6米,我看的其他LOFT類產品挑高只有4.8米左右。銷售人員剛纔跟我介紹說,中間的共享空間通過裝修處理還能有20平方米左右的贈送面積,得房率差不多能達到120%,我覺得性價比挺高的。最重要的是這個項目的產權是70年,屬於普通住宅。』齊靜計劃購置婚房,對於精裝修小戶型產品特別關注,她選擇樓盤的關注點更注重多方面條件的考量。
業內人士透露,對於總價在百萬元以內的房源需求,幾乎佔到目前市場需求總量的60%-70%,但產品供給量卻遠遠不夠。另一個問題是,近期上市的不少小戶型產品都是產權40-50年的公寓產品,而多數購房者更傾向於70年產權的普通住宅。從目前市場銷售情況來看,若50年以內產權的公寓產品佔據足夠的地段和高端定位等優勢,購房者也會給予關注,但其成交難度會更大些。
市中心、濱海兩大板塊受投資者青睞
除了剛性需求外,新政執行百日後,市場平穩過渡的態勢和價格相對穩定的局面,讓一些觀望的投資者開始重新入市,而小戶型產品也是很多投資者試水市場的切入點。
投資型買家關注的小戶型產品大多集中在市中心和濱海新區兩大板塊。例如,濱海新區的曠世國際項目開盤熱銷8個億,銷售人員透露其買家中的投資者比例較高,不少購房者都是看好該區域5-10年後的發展前景。而中海御湖翰苑等項目的銷售情況則冷清很多,一些購房者表示,對區域未來的交通便利性等方面的考慮是讓其猶豫不決的重要因素。
投資型買家重新入市更看重產品的綜合條件。計劃投資市中心小戶型以租養貸的裘小姐表示,投資房產除了要選擇具有昇值前景的地段和配套等條件外,周邊短期內成熟的生活設施和便捷的大交通都是不能忽略的,否則出租難度會增加,租金也難保持高水准。本組撰文新報記者安元通訊員溫秉華
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