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類似SOHO這樣的房產商,爛尾樓的『情緒』很復雜,很難說是該感謝,還是該婉拒。『爛』在那,是城市的傷疤,但『包裝』它,說不定又成為城市的『地雷』。畢竟建築本身的品質是爛尾樓最大的『軟肋』,一旦樓市下行,銷售不順,很快,復雜債務、質量問題洶湧而來,爛尾樓將以『更爛』姿態等待下一個『SOHO』。一番挑逗之後,又重歸沈寂,爛尾樓何其苦哉?所以,對照現在拉鋸向下的樓市,那些頻頻光顧爛尾樓的『恩客』們,到底是——
在過去幾年中,SOHO中國依靠販賣爛尾樓,賺得缽滿盆滿。房地產行業遭遇空前的宏觀調控之後,這種商業模式正在遭遇考驗。根據《國際金融報》的調查統計,從2007年11月至今,SOHO中國先後收購6個爛尾樓,經過所謂的品牌嫁接翻新之後,這6個爛尾樓給SOHO中國帶來了超過百億元的利潤回報。
百億暴利回報
這6處爛尾樓項目,支橕了SOHO中國2007年以來的主要利潤來源,它們為SOHO中國帶來了超過百億元的利潤。
有媒體以北京嘉盛中心項目為例,計算過SOHO中國在爛尾樓大賺。SOHO中國斥資23.4億元人民幣,獲得可售建築面積為10.3萬平方米,均價不到23000元/平方米。收購時該寫字樓已竣工。SOHO中國在收購後兩個月時間內就啟動了該項目的銷售,平均售價為43000元/平方米,比收購價格高出約89%。
更令人稱奇的是,該項目開盤首日就售出4.7萬平方米(首期總面積的80%),錄得合同銷售收入21億人民幣,收回了總投資的約90%。最終外界估算SOHO中國在這個項目上實現利潤11個億。
綜觀以上爛尾樓操作手法不難發現,與傳統房地產開發過程相比,運作這些爛尾樓,SOHO中國節省了大量買地、申報規劃、建安等環節的時間成本,還因為原主人急於出手低價套現的心理,SOHO中國買進的價格都遠低於重新包裝後銷售的價格。這些因素使得SOHO中國不僅賺取了大量的利潤,還大大縮短了投資回報周期。
質量隱懮初顯
一位不願意透露姓名的業主向《國際金融報》記者抱怨說,與SOHO中國相關的幾個事件,引起了他和其他投資者的警惕。
2010年初,數百業主接連衝擊了SOHO中國位於朝外SOHO的總部辦公地址和即將開盤的嘉盛中心售樓處。他們大多是SOHO尚都和朝外SOHO的投資客,他們稱因為相信SOHO中國的承諾而投資買進,但是現在他們都在賠錢。
2010年5月10日,建外SOHO起火,更是引起了投資者對SOHO中國產品質量的擔心。盡管SOHO中國在多個場合聲稱,起火原因是線路老化加之物業公司管理不善引起。但這一說法遭到部分業主的質疑,建外SOHO建成交付使用的時間纔短短幾年,怎麼可能出現線路老化問題?
業主懷疑根本原因在於,建外SOHO原本是因為住宅立項,而開發商在銷售時一直引導業主將之按照寫字樓出租使用。按照住宅標准設計的供電系統無法承受辦公密度的用電負荷,纔是導致火災的根本原因。
現在,投資者開始擔心,SOHO中國運作的這些爛尾樓,它們的問題可能比建外SOHO更加嚴重。SOHO中國所運作的全部爛尾樓項目中,除了原民源大廈是拆毀重建外,基本都是半拉子工程接手。
爛尾樓更易貶值
如果沒有遭遇宏觀調控,投資者們的擔心或許是多餘的。因為房價一直在飆漲,投資者根本就沒有時間去擔心房子的質量。
但是現在,不期而至的宏觀調控改變了投資者的預期。盡管今年上半年SOHO中國旗下物業銷售金額達到119億元,但是銷售遲緩的跡象正在變得明顯。
投資者擔心的是,相比之下,爛尾樓出身的物業,在市場不景氣的時候貶值速度會更快,變現也更難。
據中國消費者協會統計的情況顯示,2008年之前,來自商品房交易的投訴一直位於投訴榜前列。但是2008年與2009年投訴榜的前十類,已經找不到商品房交易投訴的蹤影了。而這兩年,正好是中國樓市洶湧飆漲最快的時期。業內資深人士分析說,不是這一時期的房屋質量整體向好了,恰恰相反,最近10年中,絕大部分的『豆腐渣』工程可能就集中在最近兩年銷售的樓盤中。『投訴少了,是因為根本沒人在乎質量了,你想想,大家都是投資客,搶到一套房源經常都要托關系走後門,還會有多少人在乎房屋的質量?』
但是,當宏觀調控改變了市場環境,投資樓市成為政府重拳打擊對象的時候,潘石屹『爛尾樓翻新』的商業模式開始遭遇到空前的挑戰。無論是真正的剛性需求,還是趨向理性的投資者,都開始回歸到物業品質上去做選擇。
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