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樓市調控出臺已有數月,樓市成交日趨淡靜。地產人士表示,買賣雙方對樓市預期不一,彼此心理價位差距較大,是阻礙成交回昇的最大原因。記者以全市30大屋苑為樣本,從合富置業、中原地產、滿堂紅取得買賣雙方的期望價,數據顯示,買賣雙方對樓價的期望差距約13%~18%,個別樓盤買家和業主的心理價差幅度較大,約有30%。不過需要指出的是,價差特別大的樓盤中,小區有不同樓齡的組團或有不同類別產品,如樓梯樓、電梯樓,洋房或別墅等,購房者宜根據相似樓房的放盤價來做比較。
地產專家認為,目前樓市陷入深度觀望,但廣州是一個自住需求旺盛的城市,每天都依然有二手住宅成交,顯示買賣雙方隨時都有人在讓步,樓市博弈看似膠著靜止,但實際上『靜水流深』。從樓市調控百日的效果來看,30大二手屋苑的最新成交市價與4月市價持平,一半小幅上漲一半微跌,微跌區域集中在漲幅驚人的越秀和天河及番禺。
專家建議: 各退一步 兩家得益合富置業專業人士指出,在市場調整期內不斷會有業主或買家在價格上讓步而取得共識。由於市場瞬息萬變,購房者可趁機多看樓,挑選性價比高的優質物業;而業主心理有強弱,底價出現的時間也不一樣,因此不要過分執著於砍價而錯失了『抄底』機會。在一些受拆遷影響較明顯地段,部分業主可能會因近段時間拆遷戶找房的短暫火爆期而『吊高來賣』。但需留意拆遷戶數量有限,目前選擇的空間也較大,切勿因小利而錯失出貨良機。
滿堂紅專業人士建議,買賣雙方心理預期差距不大時,不妨『一人讓一步』。目前,業主報『天價』現象明顯減少,若是剛性需求買家見到筍盤不妨入市。隨著一批業主『轉售為租』,優質售盤數量近期有所減少,買家遇到一套高素質筍盤難度加大。一些除個人原因急售的業主外,大部分業主通常也不願意給予太多議價空間。對於業主則建議參考一下周邊一手價調整幅度,順應市場調整自己的心理價位。
中原地產關經宇認為,目前是買家入市好時機,業主心態雖然還比較強,不會輕易降價,但『惜售』基本已不存在。在市場好時,經常會出現幾臺客搶一個單位,業主把價格越抬越高的情況。現在入市買家少了,競爭相對減少。買家和業主商量的餘地也大了。經過幾個月的調整期,樓市成交量雖下降,但樓價降幅並不明顯,反而加強了部分買家入市的信心。一旦政府調控樓市力度有所放緩,市場需求反彈,屆時買家置業選擇可能會減少。
買賣雙方心態: 業主接受5%之內的讓價合富置業專業人士表示,6月份買賣雙方仍延續上月的僵持膠著,放盤價雖有所松動,大多數業主只接受5%以內的讓價,但不少買家的降價預期較高,買賣雙方對樓價的差距比較大。
從供應量看,本月放盤量基本保持平穩,也未見投資客大量降價拋盤。有部分業主轉售為租,也有部分業主乾脆『退盤不賣』。買家的心態出現了一定程度的分化:部分買家繼續持幣觀望,有較強的抄底心理,他們大多預期到年底樓價會有實質性下跌,因此還價『較狠』,高的達兩至三成;有部分買家則對後市看不清,普遍有『再等等』的謹慎心態;還有部分需求較迫切的剛需買家,在觀望一段時間後,未見樓價有實質性松動,終於按捺不住出手入市。有部分首付不足的置業者則降低面積要求,將原先計劃購買三房變成購買兩房等。
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