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-在土地佔有環節徵收土地佔用稅
-在土地保有環節徵收物業稅和土地閒置稅
-在土地轉讓環節徵收土地增值稅、遺產稅和贈與稅
土地作爲人類生存不可缺少的重要資源和稀缺性資源,它的有限性,決定了人們必須節約用地,集約、高效利用土地。爲保護、節約土地資源,我國政府從法律、行政管理和稅收等方面採取了一系列措施,取得了一定成效。但是,我國現行土地稅制方面仍難以適應市場經濟發展的需要,存在諸多問題:第一,稅費混雜現象嚴重,以費代稅、以費擠稅等現象十分突出。如《城市房地產管理法》宣佈開徵的“土地閒置費”;《土地管理法》宣佈開徵的“耕地開墾費”、“耕地閒置費”、“土地復墾費”等,實質上都是一些懲罰稅。第二,土地稅制設計不合理。如一些稅種、稅目設置複雜,難以徵收。土地增值稅實行四級超率累進稅率,由於對其不好計算,缺乏專業評估人員,致使在實踐中難以有效徵收。又如房產稅計稅依據爲從價計徵和從租計徵,兩者之間稅負差別很大,不能體現公平原則。第三,城鎮土地使用稅與土地出讓金雙軌並行,多頭徵收,造成了徵管上的相互交叉。
土地稅是一種重要的經濟政策工具,當前改革土地稅制,對促進土地資源合理配置有着十分重要的作用,爲此應重構土地稅制,積極推進“費”改“稅”;按照土地佔有、保有、轉讓三個環節設計土地稅種;消除重複徵稅,鼓勵土地流轉,解決土地利用中由於公共性和外部性所導致的土地閒置、資源浪費等問題。使之在土地佔有環節控制數量;在土地保有環節提高質量;在土地轉讓環節規範交易。爲此建議:
在土地佔有環節徵收土地佔用稅對現行的耕地佔用稅進行調整完善,從源頭上抑制耕地迅速減少的勢頭。一是擴大徵收範圍,如將新菜地建設基金、耕地開墾費等併入,將其改名爲土地佔用稅,對建設單位和個人佔用的林地和草地資源,也要徵收土地佔用稅。二是調整稅率。其徵收標準可在原適用稅額的基礎上提高3至4倍;並將稅率按距離城市的遠近劃分爲兩個檔次,距城市近的土地徵收稅率要高於距城市遠的土地;對佔而不用的農地按高稅率徵收,以促進土地的有效利用,遏止土地資源浪費。
在土地保有環節徵收物業稅和土地閒置稅建議在房地產保有環節開徵統一的物業稅。物業稅具體環節應包括:一是將現行土地保有環節的城鎮土地使用稅、房產稅、土地出讓金等不動產稅費合併徵收。二是徵收範圍包括城鎮和農村。三是稅率可以由國家統一立法,規定幅度稅率,各地根據自己的經濟情況選擇具體的適用比例稅率。地區之間的物業稅稅率應該適當平衡,否則,那些稅率太高的地區就會驅趕稅源,抑制本地區地產的正常發展。四是以物業估定價值爲計稅依據。
在土地保有環節應將土地閒置費等收費改爲徵收土地閒置稅,從重徵稅,以促進土地佔有者或使用者儘早開發土地,或將土地使用權儘早轉讓給有能力的開發者,從而在最大程度上使土地資源得以有效利用。土地閒置稅包括城市閒置土地和農村集體未用土地兩個稅目,以土地的實際佔有者或承租人爲納稅人,可以閒置土地的基準地價或區片綜合地價爲稅基,並根據土地閒置時間長短和土地類型差異,從高適用稅率。
在土地轉讓環節徵收土地增值稅、遺產稅和贈與稅土地轉讓可分爲有償轉讓和無償轉讓,根據轉讓方式的不同,在稅收上應區別對待。對於有償轉讓的土地,主要是對其增值部分徵稅,其增值部分就是土地買賣或交易的價格超過原來入賬價格的部分。對有償轉讓土地的增值部分課稅,就我國目前的土地增值稅來看,應適當降低稅率,並將土地增值倍數與佔有期綜合考慮,按照佔有期的長短和增值率的高低兩個因素來確定稅率,使稅負更加合理化且易於操作。此外,土地增值率應由專門的評估機構和評估人員確定,以確保評估的科學性。所謂無償轉讓是指因接受贈與或繼承等而取得的土地。在這一環節應開徵遺產稅和贈與稅,遺產稅和贈與稅的開徵主要不是出於財政收入的考慮,而是與個人所得稅配套,調節財富分配,促進社會公平。因此,應該採取高起徵點和高的累進稅率。(