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在以前的文章中我曾經談到過,中國的樓市是一個十足的『政策市』。簡言之,市場規律對樓市的影響遠不如政策調控更為明顯,在後者發力的情況下,往往樓市輕則『感冒』,重則『受傷』,不過,由於政府從未真正主張打壓房價,因此樓市即便偶爾受點傷,也不過是些皮外傷而已。事實上,我們許多的制度和政策(比如說土地制度、決定官員昇遷的制度安排等)最終都是推動房價上漲的。
基於這樣的事實,來看新政百日後的樓市走向,就顯得清晰明了得多。
當然,眼下樓市出現回調也不完全是政策因素導致。此前樓市投機炒房成風、市場漸失理性、房價上漲過快致使樓市泡沫大量湧現,樓市出現調整實屬必然,只不過為防范融風險等,新一輪調控不得不針對樓市上述狂亂采取最嚴厲的措施,客觀上促進和加快了市場調整的步伐。
回顧百日新政,可以說效果是明顯的。以北京為例,從3—7月樓市運行情況看,新政出臺的第二個月即5月開盤均價達到高峰,6、7月兩個月呈連續下降趨勢;二手房方面,成交均價則在新政出臺的4月達到高峰,5、6、7連續三個月下降。上半年北京商品住宅成交下跌四成。而新政百日以來,半數樓盤降價,成交量下跌接近八成。零成交項目從新政前不足20%到上昇到了40%,數量翻倍。其他許多城市情況也非常類似。
需要指出的是,相對於成交量的高臺跳水,房價下跌的幅度並不大,不少樓盤和不少城市房價依舊在不斷上漲,整體而言並沒有出現明顯或大幅下降,以至於人們懷疑當前樓市是『假摔』。
當前,樓市調控仍處關鍵時期,樓市泡沫還未完全擠出,這也是為什麼最近有關部門不斷強調樓市調控未放松,不會半途而廢的原因所在。
開發商明顯意識到了這一點,有的開始主動順應形勢,適度下調價格。可以預見,隨著恆大、萬科、綠地等房企巨頭紛紛打折降價,跟隨者會越來越多,房價還將會有一個繼續尋底的過程。
據新浪統計:針對近期各大樓盤出現的打折優惠情況,64.8%的接受調查者認為力度還不夠,要再等等;對新政的滿意度調查顯示,76.2%的受調查者對新政效果不滿意;另有54.2%的受調查者認為,接下來房價還會繼續下跌。依此看來,目前『空軍『力量相對強大,多空雙方博弈還將持續,觀望氣氛近期難言消退。
一般來說,除非經濟進入低迷周期,經濟基本面發生改變,樓市纔會陷入真正的低迷。就目前形勢判斷,我認為,接下來的三四季度將是多空雙方博弈的關鍵階段,可能樓市的谷底還未出現,如果傳統旺季的9、10月份樓市不能強勢反彈,弱市整理將會持續相當一段時間。
對於購房者而言,這是一次抄底的機會。如今,由於很多人都在持幣觀望,買房的人相對較少,接下來可能還會減少,距離樓市底部可能並不遙遠。如果我們注意到身邊的人大家都不買房時,就是這樣的機會。原因很簡單,中國目前經濟基本面沒有發生變化,只要政局穩定,房價上漲的動力就不會消失,因而也就不要指望樓市泡沫在10年之內徹底破滅。