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『現在廣州樓市的租價真是一周一個價啊!』剛剛被通知入職的小劉已經花了兩周找房子,還是不能租到房子,『上周纔開價1800元/月,這周問就變成2500元/月了,樓價也沒漲這麼快。』自4月租金高峰期後,6月廣州市場高位回穩。
然而,據昨日滿堂紅最新研究數據,7月1日~27日全市租金約為31.1元/平方米/月,與6月同期30.3元/平方米/月的租金相比出現2.6%昇幅;其中天河區租金上漲幅度最大,最新數據為37.7元/平方米/月,高於6月的34.0元/平方米/月。『樓價炒不了,就炒租價了』,小劉苦不堪言地說。
現象一:租賃均價接近31.3元/平方米/月
據滿堂紅昨日最新數據,雖然7月全市租賃均價未達到今年4月高峰期水平,但已經接近去年全年出現在11月的最高租金水平31.3元/平方米/月。記者昨日走訪市場發現,以典型的出租『旺地』東圃板塊為例,兩房單位的租價近期普遍上漲了200~300元/月。
東圃板塊的特點在於出租房供應量較大且高中低檔齊全,既有高檔的電梯房,也有價格相對『親民』的房改房,旁邊的城中村還供應大量的村房。
不過由於供應量很大,其租價一直以來普遍偏低,不僅吸引了天河的白領一族,來自越秀區、海珠區的租客也頗青睞該處。然而,昨日發現這個租金『窪地』也在日漸變化。
以帶簡單家電的樓梯樓為例,租金水平約為1500~1600元/月之間,而電梯樓叫價在1800元/月以上,三房單位放盤價約在2500~2800元/月之間,而業主心態非常強硬,少願意接受租客還價。房地產經紀小何今年3月份從東莞來東圃工作,當時1300~1400元還能租到較好的兩房單位,目前普遍昇價200~300元/月。
現象二:價格昇房源卻供不應求
價格不斷上漲,房源卻還非常緊張。令租客小樓感覺更離奇的是,他之前看中而沒下訂的房子,幾天後再詢問就已經出租了,這讓他擔懮租不到房子。雖然對一套1200元/月的單間尚不滿意,但他昨日還是花了600元下訂:『如果找到更好的就當這600元送給中介吧,起碼保證我下周入職時不會睡街頭了。』
記者昨日在東圃看到,某家中介的玻璃門上張貼了十來個出租盤源,記者逐一詢問之後覺得都不合適,請中介人員介紹別的房源,但該中介人員表示再無別的房源。
而另一家房地產中介乾脆將所有的租盤用一張紅紙寫上貼在門口,該公司中介人員李宜釗告訴記者,這些盤源是最新放出來的,但很快就會被市場消化,特別是那些價格在2000元/月以下的幾乎是『見光清』。
原因:出售不成轉租導致租金漲
據滿堂紅上半年樓市租賃市場調查報告,2010年上半年,廣州市二手住宅租賃市場中經地產中介促成的住宅租賃成交量比2009年同期增加5.7%。中介人士認為,房租突然的上漲與城中村拆遷的關聯最大,李宜釗告訴記者,楊箕村開拆之後,就有很多原來住在那邊的白領來到東圃租房子,『地鐵五號線開通之後,從東山口到這邊只有半個小時左右,很多人都開始轉移到這邊』。
滿堂紅研究部高級經理周峰分析,隨著2010年稅費、信貸等宏觀調控政策的逐步落實,市場上的觀望氛圍相當濃厚,住宅買賣市場成交量出現明顯縮減。
不能出售就轉入租賃市場
未取得房產證的次新房和已有房產證但樓齡較短的商品房,在無法順利出售的前提下,開始逐步轉至租賃市場上流通。這批次新房物業的單位租金比樓齡較長的商品房或房改房租金要高,這也成為總體平均租金上漲的其中一個因素。
合富置業傾向於認為近年諸多新落成的公寓樓盤投入住宅租賃市場,令高租值租盤成交比例昇高,改變了成交結構並在一定程度上拉高了整體平均租金水平。據合富置業成交數據顯示,在2009年上半年租值在50元/平方米/月以上的租盤成交比例僅佔11%,而到2009年下半年該租值段成交比例上昇到13%,而到了2010年上半年該租值段的成交比例已進一步上昇到15%。
建議:業主別期望太高租客別『紮堆』
『大多數業主對租金有過高的期望導致他們不斷提高租金』,有市場人士表示,這種情況繼續嚴重下去有可能導致『有房租不了,有客租不起房』的現象,並且令租賃市場出現惡性循環,最後甚至出現僵局。
『租金補漲是正常的,但不能偏離大多數租客的接受水平』,周峰表示,他了解到市場上已經有部分租客因為無法承受業主的加租而選擇不再續租。他了解到,一般對出租房滿意的租客,續租時最多只能承受10%以內的租金上漲幅度,超過10%通常不願意續租。
市場人士建議,業主不要對租金有超過市場承受能力的預期,不要太快提高租金,以免出現租賃的空當期,否則損失的還是自己的利益;另一方面,租客不要急於『紮堆』,考慮自己的實際承受能力選擇合適的價位租房。