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從萬達進駐宜昌、襄樊,到銅鑼灣進駐孝感,再到天門義烏小商品市場、黃梅正街鑫城、團風商業步行街等項目紛紛到武漢招商推介,商業地產投資正在省內三線城市呈如火如荼發展態勢。
商業地產花開遍地
一線城市資源相對有限,市場競爭激烈,運作成本及絕對風險較大,二線城市投資趨勢也日趨飽和,三線城市正成為商業地產的發展熱土。
目前,宜昌萬達和襄樊萬達已進入招商階段。借助宜昌城市東進東風,宜昌萬達正打造出宜昌新的核心消費商圈。同樣,位於襄樊市中心的襄樊萬達建成後將成為鄂西北首個大型城市綜合體。
距離陽邏10公裡的黃岡市團風縣,近日則將攜整體規劃8萬方、商業體量3萬方的團風商業步行街到武漢推介招商,據介紹,整個商業項目將構成服裝、鞋業銷售為主、家電、茶樓、休閑娛樂等為輔的現代商業發展模式,形成融"吃、喝、玩、樂逛"的一站式消費中心,打造團風檔次最高、品種最全和消費最集中的大型商業綜合體。
總建面75萬方的天門義烏小商品市場集小商品批發、倉儲、物流配送、娛樂、商務、居住等功能於一體,打造荊楚首家大型綜合性小商品批發市場。黃梅正街鑫城欲打造黃梅乃至鄂東南最大的新城城市商業綜合體,目前已引得全國知名連鎖超市華潤萬家進駐。此外還有宜昌商業步行街、荊州北京路中央大道地下商業街、咸寧購物公園等多個商業項目正處於積極開發建設中。
城市化、商業昇級是主因
仲量聯行去年公布《中國新興城市40強》報告顯示:中國二三線城市正不斷成長並經歷著快速的發展,隨著中國發展重心由出口導向轉為國內消費,預計到2020年,一線城市在中國商業地產總量中的比重將僅佔10%,這也預示著今後十年裡二、三線城市所蘊含的巨大商機。
經濟發展,以及由此所帶來的城市化進程加快及商業昇級正成為三線城市商業地產發展的重要因素。森拓普物業顧問有限公司武漢分公司總經理熊江陵分析認為:"全國都在上演商業昇級,這也是地方政府與房產商共同上演的造城計劃中的重頭戲。尤其是隨著一二線城市的商業地產日趨飽和,三線城市商業地產大發展正是大勢所趨。"
商業昇級所帶來的城市面貌改善、由此產生的商圈效應對地方經濟發展的促進,都使得商業地產備受地方政府青睞。在商業地產開發和招商上,地方政府無一例外都會在硬環境、軟環境上給予政策傾斜和優惠。
投資擦亮眼商業運營是關鍵
商業地產項目在三線城市遍地開花,但並不是每個項目都能笑到最後。"從未來經濟發展前景看,目前三線城市商業地產的開發規模是有據可依的,但是從目前地級市的經濟現狀來看,都普遍存在'超前開發'的跡象。"深圳世方商業地產顧問公司總經理謝樟發直言。
在謝樟發看來,商業地產開發是非常專業的事,項目選址、規劃設計、燈光工程、軟裝工程、項目定位、營銷推廣、招商、後期運營等等對商業地產項目的成功與否都至關重要。"武漢作為省會城市的輻射影響力很強,離武漢越近的城市對一線品牌的接受度可能就會有限,因為便捷的交通足以使當地的高端客群選擇直接到武漢消費,相反,像宜昌、十堰等離武漢較遠的城市,一線品牌反倒會比較有市場。總體而言,地級市等三、四線城市招商走大眾化路線會比較保險。"
不同於一二線城市動輒好幾個商業中心,三線城市的商業中心通常只有一個,而且由於傳統性而深為當地消費客群所接受,因而排他性較強。熊江陵認為:"傳統商圈昇級和創造新商圈的價值截然不同。前者具備先天的優勢因素,只要項目地段好、建築形態、物業條件完善等等,成功幾率就會比較高;而後者由於是新興商圈,就要考慮政府規劃、體量規模、主力店的號召力及後期經營管理等因素。對於開發商來說,前期的商業定位及策劃都直接預示者後期經營管理的難易程度,所以不能簡單的理解為招商就是一切。"
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