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這場金融危機所導致的全球性的經濟危機,越來越為我們所能親身體會到,中國經濟快速發展的步伐隨之放緩,國內各類消費市場需求受到不同程度的抑制,房地產行業作為對經濟最敏感的行業之一,也難免出現不良的反應。當全國住宅市場中消費者均處於持幣觀望狀態,一線城市商業地產顯露疲態之時,二三線城市商業地產會走出什麼樣的行情,作為投資企業又應采取什麼樣的策略呢。
與住宅不同的是,商業地產是需要依靠強大的商業運營能力方可體現其價值,而商業運營能力除了品牌整合能力,更為重要的是對消費者行為的研究和判斷,並在此基礎上調整商業運營的策略。那麼在危機下,消費者的行為會有什麼樣的變化呢。
根據國外以往經濟危機爆發後的情況來看,由於消費者對未來經濟的擔懮,會減少消費增加儲蓄,同時調整支出結構,減少不必要的高端消費支出。隨著危機的深化,市場總需求減少,零售商庫存激增,利潤率大幅下降,不足以支付原先水平的租金,只得選擇關門或轉移至租金低的商業物業。從商品零售業角度看,社會的中低端日用消費品的總支出會增加,基本的表現就是大型購物中心、百貨公司等銷量下降,而大賣場和超市的營業額出現攀昇。
但中國本來就是高儲蓄率國家,對危機不會像美國依賴信貸消費那樣敏感,消費的減少和儲蓄的增加不會出現大幅度的波動。但預期未來個人可支配收入的減少,還是會在支出結構上作出調整,如減少休閑娛樂類的高端消費比例,這從業態角度對商業地產提出了調整要求。從二三線城市總體角度來說,經濟的對外依存度沒有一線城市大,普通消費者可支配收入受危機影響並不明顯,而受影響較大的中高收入消費者原本就由於當地高端商業較為稀缺,部分高檔次的購物需求須到一線城市或者國外得到滿足,因此從這一方面來看,二三線城市的商業地產受危機影響並不大。
2004年的房地產調控政策的實施以後,國內的房地產市場走上了正軌,外資首先進入成熟的一線城市攻城略地,收購或開發大型地產項Q,但隨著部分國有和民營資本的加入,競爭日益激烈,戰火逐漸燃燒到二三線城市,對二三線城市的商業地產開發帶來了新的理念。在這一背景下,二三線城市根據各自的歷史和文化,進入商業昇級調整階段。但危機的爆發,使一線城市的商業地產受到衝擊,二三線城市雖然受影響不大,也不能獨善其身。
前期全國的產業結構調整和轉移為二三線城市的發展奠定了較好的基礎,也揭示了二三線城市商業地產的發展潛力。
對於已經進入二三線城市的開發企業來說,持有和開發現有的商業物業,應更多的考慮如何跟客戶和商家共渡難關,通過降低房租或扣點等方式提高客戶和商家的忠誠度,等待市場的全面回暖。
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