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自4月17日開始的『新國十條』新政已屆百日,樓市步入深度博弈階段。經歷了三個月的洗禮,地產界已是『物是人非』。雖然從表面來看,各地樓價下跌只是『不咸不淡』,但在平靜背後,則醞釀著疾風暴雨:地價暴跌三成,促銷樓盤增多,曾經的『地王』集體出逃;由於業績不理想,超過20家大型房企的高管被更換。更麻煩的是,由於國際基金紛紛關閉融資大門,曾經『不差錢』的地產大鱷也資金吃緊,被迫借高利貸度日……這一切,讓人聯想起金融海嘯下蕭條的2008年樓市,頗有『鉛華盡洗』的感覺。
百日之後樓市調控將會去向何方?近期多個部門出面強調房地產調控不放松,意味著樓市仍將在高壓之下。隨著時間的推移,樓市正式從相持觀望階段步入短兵相接階段。
1 數據 房價:各地已現小幅打折潮 暗降樓盤增多 但象征性折扣佔大多數盡管日前調控放松傳聞不斷,但廣州樓市成交一路下滑早已是不爭的事實。成交壓力之下,降價的樓盤在逐月遞增。選取目前在售的100個樓盤,以陽光家緣4月網簽均價和7月1-19日網簽均價進行對比,發現有39個樓盤成交價銳降,所佔比例接近四成。成交價與4月相比輕微上揚的樓盤有32個,佔32%。另外有29個樓盤因為4月或7月沒有成交而無法對比。
在降價樓盤中,最高降幅達43%,大部分樓盤降幅在5%—20%之間。不過,廣東中原地產項目部總經理黃韜表示,近期大部分樓盤都是推出樓層朝向不好的單位進行促銷,廣州還沒到全面降價的地步。
在北京,根據21世紀不動產等機構監測,目前存在打折、降價、促銷的新盤,已由6月底的80個,上昇到了現在的近百個。
不過,根據網易房產日前抽查北京在售的100個樓盤報價情況,仍有42%的樓盤死扛價格,表示出開發商展開與買家僵持到底的架勢:你不買,我也不賣———據統計,7月北京樓市計劃開盤項目僅28個,計劃開盤數連續三個月下降,而且過半項目價格待定。計劃7月開盤的純新盤為10個,佔總數的35.7%,而實際開盤的項目可能會更少。
在其他一線城市,許多樓盤也加入打折行列。深圳6月在售樓盤項目中,15個樓盤推出9.8折、9.9折的小折扣優惠。在上海,6月萬科的新盤價格也比預報價平均下降了近20%。
地價:地方政府賣地熱情消減 地價料跌三成相對於房價不咸不淡的降幅,地價的調整則直截了當得多。國土資源部日前發布的地價監測報告顯示,樓市的變動對土地市場產生了明顯的抑制效應。
今年第二季度,全國地價總體水平呈小幅上昇態勢,但增幅有所放緩。全國105個主要監測城市,地價總體水平為2756元/㎡,環比增長1.52%,與去年同期相比則增長了9.29%。居住地價增幅下降幅度最大,較上一季度下降了1.24個百分點。
但隨著土地溢價率的大減,地方政府出讓土地的積極性也在消減。業內人士普遍認為,上半年北京、上海、廣州和深圳的土地供應過於緩慢。萬科執行副總裁肖莉提醒,應關注目前土地供應和開發投資不足,將給明年帶來房屋供應不足的問題。
中國房產信息集團聯席執行總裁丁祖昱分析,5、6月份土地市場和1—4月份相比,所謂『地王』已經不存在了,高總價地塊整體水平明顯下降;從樓板價來看,6月僅有4幅地塊樓板價超過萬元,且無一地塊進入上半年前十的排行榜,樓板價水平持續降低。他預計,一線及部分二線城市地價將出現30%左右的回調。
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