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招數二:轉場
到二三線城市拿地開發開發商除了在新貨降價做文章『以價取量』之外,放棄本土不看好的項目出走二三線城市,也是其保障成交量的另一舉措。
日前,番禺區鄰近亞運城的石樓鎮大嶺村地塊『流拍』,成為新政後首塊『流拍』地塊。這被業界認為是在當前房地產新政氣氛影響下,開發商出於對拿地風險的考慮,拿地上更趨謹慎的結果。
二三線城市風險較小但實際上,這並不能說明開發商都暫緩了拿地。有統計數據顯示,無論是保利地產、恆大地產,還是萬科等眾多的大開發商,在今年上半年均把目光鎖定了二三線城市,而且拿地的動作可謂頻頻。
風頭最勁的是萬科,在剛剛過去的6月份,萬科新拿的4個地塊全部位於二三線城市,而之前5個月公開拍得的35塊地中,有29塊位於二三線城市,佔比高達83%。恆大地產也不甘落後,連續在天津、太原等地拿地,耗資約15億元。
對此,有業界人士表示,隨著宏觀調控的不斷從緊,樓市泡沫積聚的一線大城市很可能會迎來一輪深幅調整,而此前屬於樓市相對價格窪地的二三線城市不僅市場本身風險要小,在政策執行上也會因土地財政有所放松,因此開發商到二三線城市拿地會安全得多。
利潤比重趕超一線城市從萬科2009年度報告不難發現,2009年,深圳、廣州、上海、北京、天津幾個一線城市佔萬科營業收入和淨利潤的比重分別達到44.1%和44.5%。而在各城市淨利潤比例中,沈陽以6.38%超過了北京的6.29%,杭州的10.50%略低於上海的13.16%,蘇州的3.52%和南京的3.48%大致持平。這表明,二三線城市大有趕超一線城市之勢。
發展商在二三線城市大力拿地,既是為避開調控的風險,同時也是為擴張的需要,因為目前調控對二三線城市並不是很嚴。記者王荔玨
招數三:轉型 涉足商業地產長線經營住宅開發前景不明,不少在住宅領域知名的品牌開發商於是紛紛在轉戰二三線城市的同時將投資的目光轉向了商業地產。
萬科地產曾表示,未來的持有型物業要佔到公司整體的20%,將陸續推出養老物業?酒店及商業配套。此外,萬通地產也提出了住宅開發和商業地產並重的計劃;世茂集團的商業規劃更加徹底,聲言將在未來幾年內專心打造高端商業地產品牌。同時,加盟到商業地產開發的還有零售商,像宜家就在去年在北京的西紅門區域拋金7億元購地,准備自建自營;全球第二大零售商樂購也開始購地,此外包括來自國內的步步高超市也同樣開始了自購自營。
商業地產更考開發商實力業界人士表示,商業地產與住宅的區別是能夠拉動投資、消費兩端更加獨立的產業,某種意義上商業地產比住宅的產業鏈更長。如今的利好是由於針對住宅『刀刀到肉』的調控造成人們的觀望,這樣對商業地產的投資會產生積極的效應。
但值得關注的一點是,由於很多大開發商之前一直都是專注於住宅開發,在商業地產領域並沒有太多的經驗,這類開發商過多地湧入商業地產,未必能達到預期的效果。而且從事商業地產的開發商還必須有長遠的眼光和足夠的資金實力,同時更需要建立起經驗豐富的管理團隊和經營理念。在這點上,香港開發商的商用物業運營經驗值得借鑒。
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