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公租房政策一經推出,就引起了社會輿論的強烈反響。其實,與其說公眾是在關注公租房政策,還不如說大家更在關注『權力與資本統吃一切』時代普通民眾的生存。
中低收入者為什麼買不起商品房?關鍵在於房價收入比太高了。消費支出取決於可支配收入,這幾乎是所有經濟學家的共識。而消費理論的最新研究表明,決定消費的最主要因素是當前收入。
俗語說:『人兩腳,錢四腳』,意思是錢有4只腳,錢追錢,比人追錢快多了。在中國如火如荼的城市化進程中,當中國1%的家庭掌握約40%的財富,社會貧富差距的鴻溝如此之深時,中低收入者收入的增長,要想趕上房價的漲幅,應當說是比登天還難了。
房價的漲跌,取決於房子的供求關系。穩定房價,就得想方設法維持房子的供求平衡。然而,在現在和今後一段時期,我們能維持房子的供求平衡,達到讓中低收入者也買得起商品住房的目標嗎?
有數據顯示,北京2003年末的建設用地總面積已經超出2010年規劃期末的最高上限。而且,北京建設用地規模的『寅吃卯糧』,在全國來說並非個案,而是非常普遍的現象。
雖然,各城市建設用地規模已頻頻觸及規劃指標的『天花板』,但是,國家規定的規劃總量肯定不會再給增加,因為這背後涉及到中華民族生存的18億畝耕地紅線的保護。
在土地資源極度稀缺,土地供需矛盾十分突出的情況下,如果幻想單純依賴加大居住用地的供應規模進而降低住房價格,顯然不大現實。因此,在相對加大居住用地供應力度的同時,勢必得同時遏制住房需求。
一般來說,住房需求量的變化,短期主要看信貸政策和住房需求圈子的變化,長期則看常住人口數量的增減和可支配收入的變化。顯然,單純就房價的調控效果來說,遏制住房需求最簡單、最直接的辦法,就是收縮住房按揭貸款。
收縮住房按揭貸款的方法,無非有數量型的提高首付,或者價格型的提高房貸利率。對於掌握40%財富的1%家庭來說,收縮住房按揭貸款,對他們來說自然不傷半根毫毛,不過,對於『跳起來』纔剛剛『夠得著』的中等收入者來說,住房按揭貸款一收縮,他們的購房夢也就隨之破滅了。
住房按揭貸款一收縮,中等收入者之所以會『夠不著』,關鍵原因在於三方面:一是突然發現原先積累的首付不夠了;二是隨著利率的提高,貸款成本不堪承受了;三是更嚴重的可能,還在於實體經濟因此而受影響,中低收入者發現自己的收入下降了。
信貸的大放大收,往往伴隨通貨膨脹和通貨緊縮現象,從而導致『剪羊毛』後果。金融轉移財富的功能,一般借助於通貨膨脹和通貨緊縮來實現。富人在優質資產價格降到最低點時大量抄底收購。一旦經濟好轉,這些優質資產價格必然上漲,此時財富轉移也就完成了。
改革開放以來,我國M2(廣義貨幣供應量)與GDP的比率呈現不斷上昇趨勢,1990年為0.7,2004年達到1.85,增長1.6倍。1990年至1996年,該比率每年上昇2?8個百分點;而從1997年開始,每年上昇10多個百分點,最多上昇13多個百分點,這在世界上是前所未有的。
我國M2與GDP的比率不僅上昇速度在世界上最快,而且,我國M2與GDP的比率也遠遠高於世界其他主要國家。2010年5月,我國M2已高達663400億元。高達663400億元的M2,有多少商品物資可與之對應?從M2與GDP的比率,不難推測富人為什麼要拼命地購房買地了。
在我國M2與GDP比率疇高的情況下,試圖以收縮信貸的方式來調控房價,房價雖然能暫時調下,但帶來的副作用卻是富者益富、窮者益窮的『剪羊毛』。只有公租房政策的全面實施,纔是貨幣泡沫浪潮中真正為中低收入者打造的諾亞方舟。(章林曉)
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