|
||||
時至年中,新一輪房地產市場調控已過近3個月時間,房地產市場發生了新的變化。商品房成交量持續下滑,一線城市堅挺的房價開始松動,土地市場連續流拍,二手房市場量價齊降,部分一線城市租金快速上漲。
房地產市場的驟然變化,背後究竟蘊藏什麼含義,釋放怎樣的信號?是否標志著房地產市場開始走上健康發展之路?
房價
松動還是『假摔』?
國家統計局的數據顯示,5月份,70個大中城市新建商品房價格漲幅比4月回落0.3個百分點,這是自2009年4月以來首次出現回落。
房價上漲的『步伐』正在放慢,甚至出現下降。
成交量持續走低,將迫使部分熱點城市房價下調,二三線城市房價將穩中趨降。國務院發展研究中心專家巴曙松表示,成交量的明顯萎縮說明投機性需求正在離場,而且如果這一趨勢持續下去的話,加上今年5.6億平方米的新增住宅供給量,2010年下半年一線核心城市下跌幾成定局,而且全國范圍內的房價也將面臨下調壓力。
『地王』
中途離場還是永久謝幕?
一度『地王』頻出的土地市場,上半年連續出現流拍現象,這也是上半年房地產市場的新變化。
土地市場的新變化,一方面緣於政府加大土地供應。來自國土資源部的數據,今年前5個月全國(不含新疆、西藏、新疆生產建設兵團)住宅用地供應同比增加59%。另一方面部分城市完善土地招拍掛制度,探索『綜合評標』『一次競價』『雙向競價』等出讓方式,抑制居住用地出讓價格非理性上漲。
一些專家分析認為,目前城市地價正從拉動房價上漲的因素,轉為購房者期待價格繼續下調的理由。
值得關注的是,隨著地塊不斷流拍,價格下調,一些企業開始抄底拿地。
不過,也有專家擔心,如果城市土地市場低迷,供應量和成交量縮水,並未引起『抄底進場』,由於滯後效應,一些城市將無法完成今年供地計劃,影響明後年住宅供應。
二手房
已見底還是持續下滑?
樓市調控新政策一經公布,京滬深一線城市旋即出現二手房拋售現象。
進入6月,二手房成交量持續下降。
伴隨著交易量的下降,5月份70個大中城市二手房價格環比下降0.4%。這是自2009年2月以來首次出現環比下降。
中國指數研究院預測,隨著價格的松動和優質掛牌房源的激增,部分有購買力的需求會逐步入市,二手房成交量有可能止跌並小幅回昇。
租金
上漲是常態還是異動?
與逐步降溫的住房銷售市場不同,近期一線城市租賃市場火熱。專家分析,近期租金上漲是多種因素交織而成,但部分區域上漲過快與個別中介機構炒作有關。
國務院發展研究中心研究員廖英敏說:『一手房市場剛性需求持幣觀望,不排除部分轉向租賃市場,另一方面,業主由於看跌市場,也會由賣轉租。』
接受采訪的業內人士普遍表示,每年的5、6月份開始進入傳統的租房旺季,很多大中專院校畢業生陸續離開校園,短期內可能會造成房源供應緊張,租金上漲。
李文傑表示,隨著宏觀調控的深入,房價開始出現明顯回落,將有更多待售房源轉入租賃市場,供大於求的局面將可能再度出現,加上政策新租賃房供應的增多,預計未來房屋租金將出現回落。
房貸政策
繼續從緊還是稍有松動?
差別化房貸政策,成為本輪房地產市場調控的利器。而在目前樓市調控進入政策顯現期後,未來圍繞樓市的金融調控,將呈現出怎樣的松緊張弛,為市場矚目。
央行數據顯示,在政策出臺後的5月份,我國房地產個人按揭貸款增量較上月回落近400億元,環比跌幅超過15%。此外,從各商業銀行了解到的數據可以看出,5月份各家商業銀行房地產開發貸款規模也明顯減少。目前來看,盡管6月份數據尚未出來,但分析人士認為,房貸縮量已是板上釘釘的事。
不過專家也指出,目前市場已進入深度博弈期,政策是否出現松動備受關注。不少專家建議,對於已出臺的政策應堅定執行,不能松動,避免市場搖擺。當然,他們提出也不宜再出臺新的從緊措施。
稅收
殺手?還是防火牆?
新一輪調控政策中,房地產稅收政策引發市場的猜想。
中央政府明確要求『財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策』。政策何時出臺,試點先行還是全國推開,市場高度關注。
財政部財政科學研究所所長賈康認為,盡管物業稅不能改變土地資源制約下的房價上揚的長期趨勢,但是有了這個保有環節的稅收,會使我們的房地產市場上商品房需求的總規模,表現出更少泡沫、空置率下降、資源配置效率和土地利用率上昇、總體的房價表現更沈穩,更有效減少房價大起大落所帶來的負面效應和對社會生活的衝擊。會使得城鎮化過程中住房的需求表現、購買意願和房價形成,表現得較為理性沈穩。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||