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房價問題成為焦點,非市場因素的強制雖然可以解決一時的問題,但是長遠看,房價上漲的因素遠未消除,也不可能消除。但是,在房價問題沒有解決的情況下。租價上漲已經成為定局,不論是何種原因造成的租價上漲,依靠強壓和規范的手段,都解決不了由於市場短缺而造成的租價上漲問題。
目前我們擔心的是房屋租售比會與所謂的國際指標接軌。首先我們看一下租售比的定義:
所謂『租售比』是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積房價之間的比值。
國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1:300-1:200之間。
如果租售比低於1:300,意味著房產投資價值相對變小,房產泡沫已經顯現;如果高於1:200,表明這一區域房產投資潛力相對較大,後市看好。
為了說明房價已經泡沫化,09年的各種數據紛紛出籠。由於目前的調控,很可能造成房價恢復到09年年底的水平,我們姑且以09年底的數據做一下對比。根據北京美聯物業發布的一份調查報告顯示,2009年11月北京的樓市租售比突破1?500,達到了1?546,部分區域甚至高達1?700。而上海、深圳的房屋租售比則分別為1?500和1:450。
那麼即使如今租價上昇20%,京滬等城市的租售比還是遠遠高於國際指標。也就是如果房價不能直線下跌50%,租售比不可能與國際指標接軌。這也是我們很多經濟學家一直以來堅持房價泡沫和房價可以大跌50%的依據吧。只是,根本是妄想的。
實際包括曹建海在內,也一直在修正,每年堅持的都是50%的降幅。去年堅持的北京二環房價3000元人民幣的說法,今年也不再提了。
我們的房屋租售比之所以居高,實際是投資者對於房價上漲的預期。中國房地產市場化僅僅發展了11年,而且這11年是在還前述50年的欠債。初期的發展,與最低收入人群的距離很大屬於情理之中的事。
在每年約1800萬人進城的高速城市化過程中,每年的房屋生產量500萬套,滿足城市化過程新進入城市的人口居住尚且不足,住房改善只能先滿足城市和新晉城市高收入群體也就成了必然。
對於租賃人群來說,大量的投資人群存在,滿足市場租賃需求是正途。而目前的抑制投資需求的政策,對於租賃市場的傷害是十分明顯的。滿足剛性需求和改善性需求,限制投資需求,最終市場租賃房源必將越來越少。當然,這種現象很難出現,原因是目前的政策只是為了短暫抑制房價的上揚。
實際我們還有一個欠債,那就是快速工業化也在發展嚴重不均衡的東西部,南北區域之間緊張進行中,城市的發展水平不平衡造成的地方政府招商衝動,與各地方人口素質資源環境的巨大差距,東部已經擺脫高耗能基礎行業的情況下,西部北部還需要大量佔地的基礎工業投入。
高速發展的中國經濟最缺乏的是土地資源,不是我們認為的那樣,土地只是在房地產領域奇缺,而是在基本建設與工業建設領域都是奇缺的。土地奇缺現在表現在東部沿海地區,必將轉移到西部北部地區,而18億畝紅線考慮的是全國用地的情況。我們面臨的又是悖論。
綜合下來,土地資源的利用會在很長時間都是經濟發展的最嚴重制約因素。我們曾經的12年開發區熱,佔用了大量的土地,這也是18億畝耕地紅線被高度重視的根本原因。
各地方政府最大的問題在於土地儲備不足,給市場提供的房地產用地被擠壓也是順理成章的。我們給了地方政府過多的指標,而熱衷於政績,熱衷於城市改善也並非見不得人的事情。這也造成了為了完成保障房供地計劃,在耕地不能擴大為建設用地的請款下,大規模的拆遷改造成為城市整理土地的最佳方式。
我們看到的是,國土部堅守18億畝紅線,與地方政府首腦簽署問責制協議,不准佔用耕地建保障房是情理之中的事。
我們也看到,住建部代表中央與地方政府首腦簽署保障房建設的協議,也是問責制。
兩個問責制,也就把地方政府擠到了城市的拆遷改造上。而這一過程的大會戰,也就必然把城市的租金提高50%—100%。
有人寄希望於,拆遷安置之後會出現大量住房的空置,實在是不可能的事。問題還在於每年城市化進程中1800萬人的新晉城市人口的需求。北京大約70萬人口的新晉城市人口的需求有加入進來。這種局面的改觀是需要時日的。我們想超越過程的想法,既無知也無畏。
鼓勵投資與投機需求,實際是必然的政策。09年還是買房即愛國,10年買房成了罪人。實在是政府公信力的缺失。
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