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7月1日,市房管局出臺了《關於加強房地產市場監管完善商品房預售管理工作的通知》。此被稱為『武漢九條』的文件,從9個方面,打擊捂盤惜售。此舉,與2007年多麼相似,是時,武漢市開發辦發出《關於進一步加強商品房銷售管理工作的通知》,從6個方面打擊捂盤現象,給了當年過熱的地產市場,一記棒喝。
只是,2007年地產企業捂盤的目的,是想在銷售熱潮中,利用多頻次小規模開盤來哄抬價格;而今的捂盤,則是在對銷售前景不看好時,多拖些時間蓄積客戶。『捂盤』似乎並不是當下武漢高房價的根源。
『武漢九條』的意義在於,告知地產企業,本土一定會將中央的政策落到實處,如果不想被政策逼進死角,還是早些拉下房價的好。
政策打擊了誰?政策出臺,總是要有所針對的,那麼,此次的『武漢九條』,究竟打擊了誰?
不妨來比較下『武漢九條』與2007年的通知出臺時的背景。
2007年,地產形勢一片大好,『買房成了搶房』。為了追逐利潤最大化,不少樓盤將同一期工程分成數期陸續上市,甚至一棟樓一棟樓的單獨申請銷售。於是,市場上出現同一個項目,隔不了多久就開一次盤,每次價格都漲一點的現象。
9月,市開發辦發布通知,提出預售項目必須獲得許可證、每次上市不少於3萬平方米、開盤時間價格應提前確定、取得許可證後一次性開盤、及時准確地公示銷售進度、捂盤者6個月內不准賣房等6條舉措。
事實上,《通知》搭配氣候推出的『二套房貸』政策,的確給過高的樓市降了溫。
當下,因為新政的發酵,投資性需求集體撤出,剛性需求跟著觀望,樓市中的銷售前景堪懮。此時,地產企業為了保證銷量,修改了原先的銷售計劃,化整為零。如,原先計劃一次性推出200套住宅,現今改為一次推50套,分4次推出。為的是每一次能將所推房源售罄,制造銷售繁榮勝景。還有的,拿到預售許可證後,拖延時間,以便蓄積足夠多的客戶。
此次的『武漢九條』,針對的就是這樣的現象。政策中重申了取得預售許可證的項目10日內必須公開全部房源價格,及單次申報預售面積不得小於3萬平方米,從根源上杜絕捂盤現象。而對炒賣房號、未取得預售許可證發卡等現象的明令禁止,也表明了地方政府的態度,『不管市場向好或是向壞,規范是王道』。
意義大於實際作用『目前樓市中的癥結是房價高燒不退,捂盤並非高房價的根源,此次「武漢九條」的推出,意義大於實際作用。』中國指數研究院華中分院分析師李國政說。
在李國政看來,高房價的根源,是今年上半年以來,投資性需求與剛性需求集體入市,制造供不應求的景象,進而致使地產企業瘋狂抬價。『其實,4月以來,中央對於樓市的調控方向,是很精准的,從金融層面著手,集中火力抑制投資性需求。此時,地方貫徹中央指示,理應順著這條路走。』
事實上,其他地方政府開出的新政,用力都比武漢來的猛烈些。如,青島『十四條』中,調高了地產企業的計稅毛利率;北京『十二條』中,表示將嚴格執行差別化信貸和稅收政策。
『「武漢九條」可看做是地方政府發出的信號,告知地產企業,政府是一定會把中央政策落到實處的。如果想要搶佔市場先機,還是主動讓利售房比較好。』李國政說。
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