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『我看好的房子為什麼還不跌?』近日,幾名意欲買房的市民向記者抱怨:『媒體都在報道房價在跌,但我們去看房子,發現價格沒有降,有的甚至不降反昇,這到底是怎麼回事?』
記者從房產中介了解到,5、6月,深圳二手房均價相比4月已累積下跌超過5%。根據中原地產最新的統計數據,八成左右的二手房出現下跌,兩成左右的房子價格上漲。其中,六成左右的房子跌幅在5%以內,78%的樓盤成交價格在正負5%以內的區間變動,自住比率高、交通便利、配套完善、租金回報率高的樓盤最抗跌。
看好的樓盤沒降價
李小姐看中了羅湖鴻翔花園,該花園距離李小姐工作地點近、小區社區環境好、配套完善,她想在鴻翔選擇一套房用於自住,樓市新政後對樓市下行的預期讓她持幣待購。
『樓市新政剛出來的時候,放的盤的確多了,個別樓盤也降了個4萬—5萬元/套,但最近再來看房,同樣的戶型原來叫價165萬元的,現在掛出來的價格竟然是175萬元。』李小姐表示,媒體雖然報道樓市下行,但她懷疑房價是否會繼續下行,現在是否該出手購房了。
鴻翔花園位於羅湖區松園北路,以74平方米的兩房為例,去年中時,價格約為120萬元/套,到年底時已上漲至165萬元/套,上漲幅度超過三成。自去年底樓市利空政策出臺以及樓市新政出臺後,價格上漲遭抑制,價格變動趨於平穩。記者了解到,支橕鴻翔花園價格堅挺的因素之一就是這個小區的自住比例很高,很少有人放盤,供應少,價格也不怎麼降。此外,景田北萬科金色家園等小區在樓市新政後,價格也沒有出現明顯的下降。
『二手房整體價格下行,但看好的沒降,這很正常。』對於多名市民的困惑,中原地產市場研究總監王世界表示,根據中原統計,樓市新政後,5月份深圳二手房成交均價下降了3%左右,6月份應該再降2%以上,整體成交價格下降應該在5%以上,『但這是整體的價格,實際上深圳二手房市場有八成左右的樓盤是價格松動或價格下降,但這其中僅有不到兩成的樓盤是價格明顯下降,而這些價格明顯下降的房子往往都不是剛性需求會首先選擇的房子,另外兩成房子則是價格穩定,甚至部分還有漲價』。
王世界認為,對於很多自主需求的剛性買家來說,確實存在『看好的房子沒降價,降價的房子看不上』現象,『政策調控已有兩月,只有那些配套不夠好的樓盤纔會首先降價』。
目前市場上成交的重點已經轉向以中小戶型和中低價位的首次置業者為主,加上本月下旬政策環境顯得相對溫和,深圳樓市也迎來了些微變化,看房量明顯增加,入市意願也有所提昇。
『此輪調控需要更長的時間纔能跌』
與二手房價格下降幅度不大,很多二手樓盤價格並未走低相對的是,不少開發商選擇低價促銷一手樓盤。本報此前報道萬科、佳兆業等開發商在樓市新政後選擇降價開盤或拿出特價房不斷試水市場,在低價迎合市場得到認可後,不少開發商已選擇低價開盤,形成一波降價潮,還有一些開發商由於土地不多、壓力不大,選擇推遲開盤。
記者走訪了聚集在南山前海和後海片區的高端項目,這些項目近期表現較為平穩。半島城邦一名工作人員透露,最近市場上是有一些樓盤降價,但是都只是降一點點。南山片區也較少樓盤降價或者打折。
『應該說,市場依然是一個雙方僵持的階段,可以看到一些中低端項目和新入市的項目在打折或促銷,一些項目開發商在制定價格時會更加實在。實際上,開發商的資金壓力經過去年一年的回籠,狀況都還算好,現在最重要的是貸款貸不下來的問題,這讓開發商看到,不管價格降不降,購房者如果貸不到款,成交量反正都會很低,所以乾脆不動。』半島城邦工作人員說。
『二手房業主比開發商要多元,降價也不像開發商那麼容易。』世華地產市場研究總監肖小平表示,目前二手房市場上的業主分兩種,一種是誠意要賣,另一種則是只有到合適的價格纔賣,第二種的比例比較大,體現在放盤價上就使得價格虛高,而從真實的成交價上來體現,根據世華的統計,5月份深圳二手樓成交均價已下跌10%。
『二手房業主對後市的判斷比較多元,看空的和看好的都有,但肯定的是,這輪調控相比2008年那次的價格下跌需要更長的時間。』肖小平表示,現在持有房產的這批業主經濟實力往往都比較強,不像2008年那次很多人是借錢炒房,供不了幾個月的月供,而現在持有房產的這批人往往有一定的資金實力,而且2008年的經驗告訴他們,即使房價跌倒谷底還是有上漲的可能。
而且,業主把房子賣出的這筆錢還是要用於投資,而投資房地產仍舊是首選,一旦賣出後由於現在信貸的緊縮政策,無法享受房貸優惠政策,相比之下,業主往往選擇繼續持有以之前優惠的利率來供樓。
『當然,如果目前這種成交低迷的狀況持續一年,那業主的心態就會很多變化,房價肯定會降。』肖小平說。
『自住客不應計較一時漲跌』
『想要買房的都希望負擔能低些,但作為自住不應計較一時的漲跌。』肖小平表示,買家都希望買的時候是最低價,但這種時刻很難把握,一旦錯過又是一輪報復性的上漲,大市的形勢對與自住需求的買家來說只是一個參考,自住買家要考慮的是個體需求,市場是投資客去考慮的。
『即使是同一個小區,不同的房源也有抗跌和不抗跌的區別,戶型、朝向、采光、樓層這些因素,在市場不理性的時候都不考慮,但現在滿足自住需求時又會很理性,都會影響價格的體現。』肖小平說。
『自住買家還是要多看房,尋找滿足需求並且可以承受的房子。』王世界建議,自住買房應等待合適房源出手。
哪些房子最抗跌?
中介口中的抗跌樓盤特征
●自住率比較高的傳統成熟片區
一些傳統的片區,因為配套成熟、社區環境好,入住率比較高,往往在房價上漲的時候漲幅不大,在房價下跌的時候很少有降,降價幅度也不大。
●羅湖、福田片區樓盤最抗跌
從分區來看,羅湖、福田都是成熟片區,配套完善也是最抗跌的區域之一,南山的一些盤則價差很大,現在樓市調控下,不少南山的盤降價很多。
●路段好、租客多的小區
房子所在的區域也要看,買家、租客比較多的、自住氛圍濃厚的小區房屋供求比一直很高,價格不大會降,比較堅挺。
●租金回報高的房子
那些租金回報比較高的小區,主要是繁華片區的面積不大的小戶型,業主大多不放賣。這些房子多采用放租方式,租金回報理想,有固定的收益,價格堅挺。
●經歷2008年調控後漲幅不大的
像鴻翔花園,去年房價上漲時,其上漲幅度在30%左右,不算大,現在下跌的空間也小。南山的南油片區、福田南片區都是去年房價上漲不大的區域。反之,去年漲價幅度較大的區域現在也是降價幅度大的片區,市場會把價格泡沫擠出。
●大社區房比一兩棟的住宅更抗跌
擁有成熟配套、社區比較大的住宅都是居家型的社區,這些住宅比那些只有一兩棟的小區在物業管理、小區管理方面都要成熟和完善,一般都抗跌。
●擁有地鐵等稀缺資源的物業
那些擁有稀缺資源的房子,比如地鐵口的房子、有優質學位的房子、靠近山和公園的房子,都具有一定的稀缺資源,是比較抗跌的房源。
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