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在湖南地產發展的歷史上,前期的『風頭正勁』,讓地產湘軍在驕傲中迷失了自己的方向,並且陷入了發展的桎梏。時至今日,它們依然沒有勇氣和實力衝出湖南,反而被死死地局限在這片小小的江湖裡,厭倦了刀頭舔血,放棄了劍影刀光,活得逍遙,死得安樂。
在這房地產發展的黃金十年裡,全國各地有太多的地產企業由小到大、由弱變強,並逐漸聞達於中國。即使在如長沙一樣的二線城市,如重慶、大連、廈門、鄭州等城市也誕生了一批如龍湖、建發、萬達、建業等在區域甚至全國都知名的房企。然而湖南的地產企業又在這十年裡做了些什麼呢?連一個有自身產品特色的,在區域裡有一定市場佔有率的企業都沒有……
三個二線房企樣本
龍湖地產
創建於1994年,成長於重慶,發展於全國。業務領域涉及地產開發、商業運營和物業服務三大板塊。2009年11月19日在香港聯交所主板掛牌上市。
從2004年起,龍湖進入全國化擴張的發展階段——即由北向南、從沿海經濟圈、中心城市輻射到周邊城市,利用業態和區域的雙重平衡來實現可持續的發展。在每個城市,龍湖都堅持進行多項目、多業態的開發思路,目標是爭取在每一個進入的城市都成為業內領先的企業。截至2009年12月,公司業務已拓展至重慶、成都、北京、上海等10個城市。
建發地產
建發房地產集團有限公司系廈門建發集團旗下的專業房地產開發企業,集團旗下擁有三十餘家全資及控股企業,分布在廈門、上海、福州、長沙、成都、漳州、香港等地,形成了以房地產開發為核心,以土地一級運營、銷售代理、物業管理、商業地產及大型公建開發等相關行業為配套的專業房地產集團公司。
近年來,公司在廈門、福州、上海、長沙、成都等地新增了土地儲備200多萬平方米,成為福建省未來可開發面積最多的房地產公司之一。正在從一個區域性品牌發展成為在全國范圍內有一定影響的房地產品牌。
建業地產
建業中國自成立起即開始在中國河南省從事房地產開發業務。集團首個房地產開發項目鄭州金水花園於1993年10月在河南省省會鄭州市動工。2002年,公司將業務地域覆蓋范圍擴展至河南省其他城市。根據省域化戰略,首先考慮河南省各市的市場狀況、地區特點和其他相關因素,確定一個目標城市,然後在該城市成立項目公司經營的發展項目。先後在河南省20個城市成立了26家項目公司以經營房地產開發業務。
市場化的悲哀
從1988年修改後的《中華人民共和國憲法》開始了土地有償使用制度起,《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《外商投資開發成片土地暫行管理辦法》、《招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權的規定》等一系列政策的出臺,土地制度日漸完善,市場化程度逐漸展開,有實力的開發企業開始了異地擴張的步伐,帶動全國房地產市場的快速發展。
市場化的春風席卷全國,也在1998年左右吹到了長沙這片懵懂的市場。但誰也不會想到,市場化與長沙房地產市場相結合的結晶竟然只是一個『畸形兒』。
『長沙房地產在市場化的同時,始終存在一種分配與半分配的現狀,大量的單位分房、集資建房、福利分房嚴重拖慢了市場化的速度。』順天地產集團總經理何洪偉認為,長沙當前房地產市場化程度依然不夠,大概只有70%左右。
『長沙房地產市場化程度不夠的另一重要因素在於早期土地市場管理的混亂。』合富輝煌湖南公司總經理楊虹薇接受記者采訪時直言不諱,『在過去,長沙的土地管理是混亂而沒有規劃的。在城市發展的過程中,許多企業做出了自己的貢獻,而政府則用土地作為補償。』
可讓人感到哭笑不得的是,在這些企業中,以房地產為主業的企業少之又少,許多企業甚至完全沒有房地產開發經驗,它們是被迫進入房地產領域的。這就造成了這樣一個現狀:大量低水平、低品質、低技術含量的項目充斥市場,因此沒有地產企業能夠脫穎而出也就不足為怪了。也正是在這樣的市場環境下,長房、鑫遠、、建鴻達、順天等一大批本土房企開始迅速崛起。
『土地分配市場的歷史遺留問題,造成了湖南本土房企絕大多數成為了資源型企業。誰擁有的土地多,誰的話語權就大。』對於既成的事實,何洪偉表現出的只有無奈。
沒有市場化競爭的洗禮,沒有市場化運作的啟迪,企業的發展水平就不可能得到提高,企業的發展模式、創新能力以及開發水平就不可能迅速完善。這也正是湖南房地產市場化進程的悲哀所在。
發展中的困局
中國房地產行業已經走過了20多年的發展歷程,但湖南的房地產市場開始市場化進程卻是從1998年開始。
『沿海一線城市早在20多年前就開始了房地產市場的起步,在長時間的市場化進程中,房地產企業的開發水平、產品質量、管理體系以及發展模式等逐漸完善,因此那裡的企業更容易發展成區域性甚至是全國性的地產龍頭企業。』楊虹薇認為,湖南地產市場發展的時間太短,限制了湖南地產企業的發展壯大。
『一個企業的發展往往需要四個階段。一是靠機會贏得生存空間,二是靠精細化的管理提高自己的生存能力,三是靠建立發展模式求得更高的市場佔有率,四就是通過資本市場的運作來求得利潤的最大化。』何洪偉認為,當前湖南本土房企大多處在第一和第二個階段之間,連精細化的管理都談不上,何談走出湖南?
在這樣的背景下,湖南本土的房地產企業也陷入了發展的困局。
『外來地產大鱷的紛紛進駐,讓長沙房地產市場的競爭空前激烈。』湖南嘉盛地產總經理楊志威表示,在如此空前競爭的壓力下,部分還處在發展萌芽狀態下的企業或轉型,或被滅……
勇敢的突圍
盡管形勢嚴峻,但湖南本土企業仍在積極地尋求發展與突圍。長房集團相關負責人在一次非正式的聊天中曾對記者表示,長房集團將來肯定是要走出去的。而其他諸如建鴻達、順天等地產企業則在努力尋求新的發展模式,它們開始挑戰更高難度的商業地產與城市綜合體,力圖向城市運營商的角色進行轉變……
而另一個值得關注的企業則是嘉盛地產,這個只有八歲的企業由弱變強的速度驚人。其項目除了遍布長沙、株洲、湘潭、益陽等省內城市外,還將觸角伸到了昆明、成都、西安等中西部城市。
在當前的局勢下,何洪偉認為湖南本土地產企業所面臨的最大問題仍然是創新的問題:『湖南本土地產企業的創新能力不足,一味地拿來主義,僅僅只是追隨潮流,但從沒有想過引領潮流。』
龍湖地產就是一個極佳的例子。這個一直以來學習萬科的企業並非盲目地學習,而是在學習萬科模式的同時有自己的創新,最終找到了最適合自己發展的模式。比如龍湖地產的物業,在國內是公認的標杆。有這樣一個細節可以體現:它願意花費大量人力物力免費為過去的老社區進行新的規劃與翻新,這已經是將自身品牌的維護做到極致了。
『龍湖地產的發展歷程與模式值得我們借鑒。』在楊志威看來,只要湖南本土地產企業在不斷學習中進行自身的創新,找到適合自己發展的道路,成功的那一天,也許就在明天!
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