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半邊已經被拆除,另外半邊還矗立在原地,華強北振中路上的一棟樓引得不少行人嘖嘖稱奇,而小區裡的業主則戲稱其為『樓半半』。記者調查發現,這個叫做中航苑的小區從去年11月開始拆除,至今仍有20多戶業主居住在小區中。因為未與全體業主達成一致意見,部分業主仍留守在被拆小區中,雙方矛盾至今難解。
混凝土結構已被破壞
中航苑小區位於繁華的華強北商業圈,北臨振華路,南臨振中路,不遠處就是深圳的地標性建築上海賓館,而其正南方就是天虹商場。小區的西邊,中航地產的另外一個項目已經動工。
記者現場調查發現,該小區原有8棟樓,現存6棟半,緊鄰振中路的24號樓已被徹底拆除,25號樓則從中間被拆除得只剩一半。而26、27號樓則從每一單元的正中間拆出了一條20—50厘米寬的縫隙,混凝土結構已被破壞,鋼筋暴露在外。從一樓仰望,可以透過裂縫見到天空,被業主戲稱為『一線天』。
另外,26、27號樓每一樓層中間的房屋牆壁都被鑿出了大洞,記者彎腰可以從中穿過去。房間裡一片狼藉,磚塊、衣物、垃圾、木條、碎玻璃滿地。
29號樓雖沒『一線天』,但一樓兩戶的客廳被直接打通,成了一個可以過汽車的通道。
『我們都叫它「神仙洞」。』業主顧先生說。
至於30號樓,透過防盜網看過去,已經搬空的房屋窗戶已被拆除。
據悉,該小區原有224套房、218戶,目前已有90%住戶簽訂了拆遷補償協議,另有22戶未簽約,仍堅守在小區裡。
業主稱人沒搬走就拆是『逼遷』
對於『樓半半』,多名業主稱,這樣的樓住著讓人整天提心吊膽,對建築的安全性非常懷疑。
『建築的主體結構已經破壞了,外牆、天臺、樓頂、樓梯都砸爛了……』業主王先生說。
同時,多名業主稱,從去年11月開始,小區就經常停水、停電,寬帶網絡也經常被挖斷,最多時一星期報修好幾次。
『有一次忽然停了3個小時,而停電都沒有預先通知。』王女士說。
在未簽約的業主看來,人還沒搬走就開始拆樓的行為就是『逼遷』。
對此,中航城置業發展有限公司副總經理胡海騰表示只是進行了『結構切割』,『對於安全性,如果出了事,中航承擔一切責任。中航這樣一個大型的負責任國企,如果在拆遷中出現安全問題是絕對不允許的』。
為什麼將樓切割掉一半呢?胡海騰解釋說:『如果不拆房子、不切割,我們不能給走的業主發放補貼。走的業主從去年9月5日就開始發補貼了,這個也是應廣大業主的要求。為什麼走了就要切呢?因為房子必須是產證合一,資產損毀或者不可修復,房產纔能注銷,這是合在一起的,我們必須切。』
胡海騰表示,『切割離業主是很遠的,我們是從中縫放一跨半來切的;第二,就是這樣拆,他們的樓上我們還是保留了……另外,我們西邊的工地在深挖,為了防止深挖的基礎對這邊的住宅造成不均勻沈降,這樣,切割這個樓就徹底安全了』。 不簽拆遷協議將『被下崗』?
不少業主稱,拆樓大都從早上五六時開始,一直持續到深夜一二時。王女士稱,從去年11月拆樓開始,『機器噪音太大,睡不著覺,實在受不了。』由於長期休息不好,導致其高血壓病情加重。
對此,胡海騰表示,拆樓都是發生在白天,時間是早上9時到中午12時,下午2時半到6時左右。
還有業主透露,由於小區居住的業主絕大多數都是中航集團的員工,因此,在拆遷協議的簽訂過程中,中航各級企業大都找員工談話。
『退休職工不同意的話,300元—2000元的退休生活補貼會被拿掉;在職職工不同意的話,他們就說工作不好安排,要下崗……實際上這是一種威脅。』業主黃先生說。
對此,中航城置業發展有限公司拆遷辦經理陳建航稱,目前沒有簽約的業主中還有4個人是中航的在職人員。
『作為中航員工,我們做一件事情,員工肯定應該義不容辭地支持,這是忠誠度……不支持就除名、就下崗、就降工資,這個沒有過。到現在為止,沒有發生一起降工資、下崗、除名的事。』胡海騰說。
同時,胡海騰向記者出示了一份有100多名業主簽名的《致深圳市規劃和國土委、深圳中航集團的信》:『我們大多數的業主態度明確,就是堅決支持「新、老四棟」的拆遷改造,期盼早日住上新房。89%對11%,孰輕孰重,相信你們會做出判斷』。
開發商指業主補償要求太高
『最根本的原因,還是因為他們(業主)對我們的拆遷補償條件不滿。』胡海騰表示,中航城項目是經過了深圳市政府規劃的,規劃許可、拆遷許可證各種證件全部齊全,並不存在業主所說的程序違規問題,『我們每一步都是嚴格按照程序進行,拆遷補償條件、如何安置等,我們都考慮到了,並且提出了可以說是相當厚道的補償方案』。
根據中航提供的補償方案,原業主可以選擇兩種補償方案:第一,現金補償。根據項目開建時期即2009年5月左右的房價,溢價20%,以每平方米1.7萬元的現金進行補償。
『2009年5月15日的評估價是1.38萬元,7月有一名業主賣房時以1.42萬元/平方米賣掉。』胡海騰說。
第二,選擇舊房換新房,用中航新北苑的房屋置換中航苑的拆遷房,而正在建設中的中航新北苑在飛亞達大廈的北側,距離中航苑不到50米,兩者只隔了一條窄窄的振華路。記者在中航地產提供的中航苑『老四棟住宅拆遷補償條件』上看到,套內面積補償標准均在1:1.07左右,並且均按照套內面積計算,也就是說一套70.27平方米的房子,可以置換到一套74.19—75.19平方米的房子。如果以建築面積來計算,置換比例則在1:1.17至1:1.21之間。
『我們已經在可能的范圍內盡可能地給出更好的補償方案,包括用來置換的房子,為了要一塊好地,多次跟政府溝通,包括補償方案,如果真的有問題,為什麼90%的業主都同意了我們的方案呢?』胡海騰說。
胡海騰告訴記者,現在未簽約的業主提出的要求是『原址回遷』,而記者看到的市政府2003年、2006年、2008年三次市政府辦公會議紀要中顯示,將中航片區的住宅用地改為商務功能。如果滿足業主的回遷要求,意味著中航將用商業地產置換住宅地產。『他們希望獲得商業地產補償,如果不能給,有一個商業價值(補償)……至於多少錢我不說。按照商業價值的面積來計算……』
『崗廈拆遷中提供了8種選擇,可以選擇商鋪、住宅、現金補償等,而我們實際上只有1種選擇。』顧先生說。
『我們此前曾多次找這些業主面談,但是他們提出的要求和我們差距太大。』胡海騰說,由於雙方差距太大,使得溝通無法進行。『我們會繼續努力和業主坐下來面對面地談話,但坦白地說,如果真的按照他們的條件,那麼對那些已經搬走的業主是不公平的』。
胡海騰透露,目前已經向中航集團請求,將這塊地的一部分放下來,將拆遷難度大大降低。他表示,按照規劃設計,目前靠近振華路的29、30、31、32號樓將是綠地和廣場以及市政道路。
『原樣留下來對我們沒有影響,就是難看一點,裡面夾了幾棟舊樓。』陳建航說。
●律師說法
中航苑拆遷行為合法性明顯存在問題
深圳市律協房地產與建設工程法律業務委員會副主任、廣東華商律師事務所律師郭維告訴記者,『從物權法的角度看,業主有房產證,意味著產權是我的,宗地上的土地有我的一份,在我不同意之前,不能拆除我的房子,也不能影響我的正常居住生活,否則這就是侵權,可以起訴拆遷方威脅生命健康進行索賠』。
郭維表示,這就需要判斷是否為了公共利益,『所謂公共利益,是指為了學校、醫院,或者國防建設等。如果不屬於公共利益,就是不合法的。這個項目涉及到商住,有盈利在裡面,肯定不屬於公共利益,這個事情(業主未簽約、未搬離就拆遷)是有問題的。』
『按照物權法,除非為了公共利益,否則必須談好,哪怕只剩下1戶沒有簽,也不能強拆。』郭維表示,在國家新的《拆遷條例》沒有正式出臺前,按照現有的拆遷條例,如果雙方未能就拆遷補償達成協議,可以申請行政裁決;如果有一方不服行政裁決,則可以向法院提起訴訟,那麼就可以強制拆除。
對此,中航律師雷劍熙則表示,舊城改造和城市更新,雖然拆遷主體是開發商,但某種層面有公共利益在裡面,『比如交通很擁堵,配套設施太落後,城市功能不完善……開發商的項目有一定公共利益在裡面。
而廣東東方金源律師事務所律師金焰認為,中航苑拆遷行為的合法性明顯存在問題。首先,從強拆的主體上來看,所有的強制拆遷,都需要經過當地政府拆遷辦,而不是開發商。其次,退一步說,即使開發商獲得了拆遷權,並非強制拆遷,但對於這種多層建築來說,部分拆除的行為帶有明顯的侵權性質,因為業主不僅擁有其居住的房屋,對於整個樓的公共面積、公共設施,都有所有權。一旦拆遷影響到了業主的正常生活,就已經侵犯到了業主的權益。
金焰呼吁,政府對這種拆遷行為應高度重視,『深圳現在正在進入這種多層建築的更新改造高峰期,《深圳經濟特區城市更新改造辦法》現在也正在制定細則當中。對於類似這樣的拆遷舉動,應該明確列入禁止內容中。』
金焰提出,如果對這樣的拆遷行為缺乏監管,很可能會在今後類似的物業改造中被效仿,『如果不明確禁止,實際上就是變相鼓勵這種侵權的行為』。-聚焦『樓半半』
1.資產損毀或者不可修復,房產纔能注銷,纔能給被拆遷戶發放補貼?
耕興律師事務所律師張茂榮:注銷、辦產權和被拆遷戶沒有關系,注銷房產是和政府之間的關系,不是只有損毀後纔能發放補貼,這兩者之間沒有必然的因果關系。
2.中航苑改造後功能將從住宅用地變成商業用地,業主用商業用地置換住宅用地的意願是否合理、合法?
張茂榮:在《拆遷管理條例》規定的2種補償方式中,並沒有明確規定是否一定要用商業換商業,至於用住宅換商業,法律沒有依據,但也沒有禁止,還是在於雙方協商。
郭維:從法律上看,一切都建立在法律談判的基礎上,只要業主和開發商同意都行,不過以住宅換商業是少有的。
3.行政仲裁有沒有進行?
開發商:分別於2010年3月18日和3月31日向深圳市規劃和國土資源委員會第一直屬管理局申請對22戶業主行政裁決。
業主:昨日,規劃國土委第一直屬管理局給我們的《關於中航苑新、老四棟部分業主信訪問題的復函》中明確表示,『已於4月23日中止了行政裁決程序』。
雷劍熙:『中止』,是指程序的暫時停止,由於出現了一些法定理由,等理由消除或經過評估後會再恢復,它表示的只是中間部分,不是終結部分,仲裁程序還將走下去。