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新政『滿月』後,廣州樓市遭遇冰火兩重天。一方面二手住宅買賣成交低迷,另一方面租賃市場卻成交火爆。地產人士表示,近段時間租賃市場持續活躍,一是城中村改造,令大量的原租戶和拆遷戶湧入租賃市場;另外部分准購房者,在新政出臺後,觀望情緒令其擱置了購房計劃,轉投租賃市場。據記者了解,目前租賃市場之旺可以用『出一套租一套』來形容,月租2000元以下的租盤尤其搶手,盤客比約為1:14,與中海金沙馨園的競購比例相約。
以往,二手房買賣市場量價齊昇,如今輪到租賃市場『招積』了。合富置業數據顯示,今年5月份廣州住宅租賃成交量環比4月上昇6%。市場平均租金達34.2元/m2/月,與去年5月份同期相比上漲15%。在需求旺盛的情況下,部分區域路段租金漲勢凌厲。據中原地產成交數據顯示,棠德花園一個55平方米的兩房單位,去年最高租到1300元,今年租金已上漲至1700元,昇幅逾30%。
租金加,加,加,業主開懷,租客懮心。本報去年初曾經做過一個『全市減租地圖』專題,說的是金融海嘯影響之下的全市租賃市場,當時業主紛紛減租吸引租客。如今,本報推出『全市加租地圖』,分析租價上漲原因並掃描全市租市火爆地段的行情。文/圖:記者李鳳荷
為何這麼旺?
舊城改造釋放需求
合富置業人士分析,受全球經濟回暖以及通貨膨脹等因素影響,業主或多或少都對租金期望值有所增加,對比去年經濟不景氣、租客少的情況,今年租客明顯增多,這也是導致租金上漲的原因之一。租賃市場需求增長速度遠高於放盤量增加速度,令這些租盤很快就被市場消化掉,出一套就租一套,導致租賃行情變得緊俏,促使部分業主乘勢加租。
合富置業隨機抽樣了近400個在半年到一年內重新成交並出現租金成交價增加的成交案例作分析,發現接近30%的案例是業主加租6%~10%成交的,20%左右的分析案例是業主加租11%~15%成交的,而業主加租5%或以下成交的案例僅佔抽樣總數的17%。
滿堂紅研究部高級主任肖文曉表示,目前租情旺盛,最大原因來源於城中村改造:林和村改造帶旺天河北;冼村與琶洲村改造,輻射客村、赤崗租情。根據今年改造9條城中村的計劃,未來還有多條城中村要進入拆遷,預計釋出的租賃需求將更加巨大。城中村釋出的需求一般是月租2000元以下,故此目前這個價格段的租賃盤客比已達1:14,比總體租賃盤客比1:5要高兩倍。
到底有幾旺?
多人爭租搶高價格
一般來說,住宅租賃市場旺季一般出現在春節之後及高校暑假畢業的季節,但今年租賃旺季卻提前在4月中及5月來臨,原因在於有四類人加入了租房大軍當中。一是原在拆遷地塊內租房的租客,二是等待回遷的拆遷戶,三是提早工作、離校的高校畢業生,最後還有部分是觀望樓市、以租待買的人士。合富置業抽樣統計數據顯示,面對業主加價的現狀,約有50%的租客能接受月租金加幅在200元及以下的租盤並最終成交。
業主坐地起價的情況近期在一些熱租區域相當常見,但租客也樂意在預算范圍內或昇高一些預算追漲。如位於石牌橋地鐵站附近的隆德大廈,一房一廳單位相當搶手。近期有一套家電齊、裝修新淨的一房單位放租,業主開價3800元/月。沒想到放盤不到半天,馬上就有受楊箕村、林和村拆遷影響的高端租客前來看樓,業主隨即昇價,幾番昇價再追漲之後,最終竟以4200元/月成交,足足比原來業主開價高出400元/月。
據了解,在近期涉及舊城改造的楊箕村、冼村周邊,中低端的樓梯樓兩房單位同樣受到追捧,即使業主坐地起價昇200~300元,也有租客會追漲承租。如天河南某樓梯樓兩房單位,室內只有簡單裝修及部分家電,業主原本按照去年的價格2300元/月放租,後來居然有三四個年輕租客跑來看樓,於是業主馬上加價到2500元/月,家電配置照舊,仍有受城中村拆遷影響而急於搬遷的租客搶著租下來。
租賃旺地加租行情
天河北
漲幅指數:昇200~300元
滿堂紅經紀餘小姐表示,天河北這兩個月租賃交投明顯活躍了,尤其以2300~3300元/月的一房和兩房成交最旺。這類中小戶型的租金漲幅明顯,約在200~300元/月。主要是新政影響下租客明顯增加,成交量從4月份起就節節遞增。例如餘小姐所在的團隊,原來3月份只有七八張租單,到了4月份就有10張左右,而5月份則增加到13張租單。租賃需求仍在繼續釋放,租客主要以住家客和公司客為主。
車陂、棠下
漲幅指數:業主漲價五六百元
滿堂紅專業人士表示,車陂、棠下一帶以大型社區盤的漲幅比較明顯,散盤租金增長則不明顯。其中棠德花園的兩房,現時業主放盤的租金提昇最明顯。一些原來只需要月租金1300~1500元/月的兩房,業主放盤價也會到2000元/月左右;而富力天朗明居、美好居這類素質較好的樓盤,租金漲幅也在100~200元/月。租賃活躍主要是由於觀望中的買家需要租房,另外楊箕村、冼村的拆遷也釋放了一批租客群體。目前車陂棠下一帶租盤比較緊俏,尤其是一房單位,常常一放盤就可成交。
赤崗
漲幅指數:租金昇15%至20%
近期海珠區赤崗和東曉南板塊住宅租金漲幅非常明顯。中原地產會展新城主管劉神通表示,琶洲城中村改造釋放出兩股租賃力量,一種是原租住在城中村,經濟能力一般的租戶,他們在遷出琶洲後,會轉移到其他區域繼續選擇租金比較低廉的城中村;另一種是琶洲本地人,他們會選擇租住一些環境素質好的小區單位。後者湧入住宅租賃市場,帶動了赤崗板塊內多個樓盤的租金上昇。佳信花園、雅郡花園、麗影華庭、鴻運花園等小區的租金都不同程度上昇15%~20%。佳信花園兩房單位,去年月租金約2300元,今年已上昇到2800元。
洛溪板塊
漲幅指數:加一兩百元
滿堂紅專業人士表示,洛溪板塊漲幅最明顯的是素質較高的小區物業,如廣州奧林匹克花園、洛濤居南區、北區等,租金漲幅在100~200元/月。而樓齡較長的散盤漲幅則不明顯。近期租賃交投活躍的主要原因是不少市中心白領會到該板塊租房,成交量對比4月份有翻倍增加。但由於盤源僅比4月份增加了1/3左右,租賃市場形成了供不應求的現象。
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